Tips & FAQ’s voor een huis kopen in Ibiza
KOPERS TIPS & FAQ’s
Wat is een gestor? Dit is een persoon die u kunt inhuren om al uw administratieve zaken af te handelen. In sommige gevallen werkt een gestor voor zichzelf of voor een gestoria, dit is een administratiekantoor.
Wat is een NIE nummer en waarom heb ik een NIE nodig? Het NIE-nummer is een Spaanse identiteitskaart voor niet-ingezetenen van Spanje. Dit is tevens uw BTW nummer. U kunt dit aanvragen via uw advocaat, gestor of de Spaanse ambassade in uw land van herkomst. Zonder een NIE nummer is het niet mogelijk om een bankrekening te openen en/of een huis te kopen in Spanje.
Heb ik een Spaanse bankrekening nodig als ik een huis/appartement wil kopen op Ibiza? Indien u een huis/appartement wilt kopen op Ibiza dan is noodzakelijk dat u een Spaanse bankrekening opent. Ook hiervoor heeft u het NIE nummer nodig. Er zullen allerlei kosten gepaard gaan met de aanschaf en behoud van een huis/appartement op Ibiza. Veel instanties werken alleen met een bank die gevestigd is in Spanje o.a. voor de aansluiting water, elektra, telefoon, internet etc.
Wat is de rol van de notaris als ik een huis/appartement wil kopen op Ibiza? De koop en overdracht van het huis/appartement vindt plaats bij de notaris en wordt vastgelegd in een notariële akte. De notaris checkt of er beslagen op de woning zijn en of de verkoper de daadwerkelijke eigenaar is. De juridische controles zal door uw advocaat moeten worden gedaan.
Wat is een volmacht en waarom zou dit in sommige situaties handig zijn? Als u een professional, zoals een advocaat, of een familielid de volmacht wilt geven om uw eigendom, bedrijf of investeringen op Ibiza of de rest van Spanje te beheren, moet u een volmacht afgeven. Een volmacht is een juridisch document waarmee u vertrouwde mensen aanwijst om namens u belangrijke beslissingen te nemen.
In Spanje is het gebruikelijk dat internationale cliënten advocatenkantoren een volmacht geven, zodat de advocaten namens hun cliënten zaken kunnen afhandelen wanneer zij niet in Spanje zijn. Een volmacht is vaak de meest praktische manier om een Spaanse advocaat in staat te stellen taken uit te voeren en documenten te ondertekenen namens zijn of haar cliënten, zodat zij niet de kosten en het ongemak hoeven te maken om persoonlijk te verschijnen om een deel van een juridische kwestie te ondertekenen of goed te keuren.
Waar moet ik rekening mee houden als ik een huis/appartement wil kopen op Ibiza? Als u op Ibiza uw woning koopt, zijn er ongetwijfeld veel vragen waar u over na moet denken. Uiteraard zijn de vragen voor iedereen anders. Stel dat u schoolgaande kinderen heeft? Hoe zit het met de reistijden naar de scholen van de kinderen? Is er een supermarkt in de buurt? Wie zijn mijn buren en verhuren zij hun huis? Mag ik mijn huis verhuren? Is er een ziekenhuis in buurt? Zijn er voldoende activiteiten? Hoe druk is het hoogseizoen? Wij bieden een paar suggesties waar u eventueel rekening mee kunt houden zoals: veiligheid/laagseizoen/bereikbaarheid/verhuur of permanente bewoning/omgeving/dichtstbijzijnde stranden of stad/onderhoud etc.
Moet ik een Spaans onroerend goed kopen via een Nederlandse B.V. / Spaanse S.L. in Spanje, Ibiza?
Om hun fiscale verplichtingen te verlichten, kopen sommige mensen hun eigendom op Ibiza via een vennootschap. Hoewel dit effectief kan zijn, heeft het uiteraard fiscale en juridische implicaties die overwogen moeten worden. Als u overweegt een Spaans onroerend goed te kopen via een vennootschap, is het belangrijk om fiscale en juridische experts de structuren die worden gebruikt voor de aankoop van het onroerend goed te laten beoordelen om ervoor te zorgen dat de regels worden nageleefd.
Helaas hebben veel Spaanse vastgoed eigenaren die bedrijfsstructuren hebben opgezet om hun eigendommen te kopen, dat jaren geleden gedaan en hebben ze sindsdien niet veel moeite genomen om onderhoud te plegen. De Spaanse belastingdienst is zich hiervan bewust, en als een vennootschap vóór 2018 is opgericht en de belastingpositie niet recent is gecontroleerd, zullen ze waarschijnlijk een onderzoek instellen.
U heeft een prijsafspraak om een huis/appartement te kopen op Ibiza en wat nu? Nadat uw bod is geaccepteerd door de verkoper is het van belang dat er een privé contract ( Arras contract ) wordt opgesteld. Er kan 1 tot 4 weken overheen gaan voordat het contract door beide partijen is goedgekeurd en klaar is om te tekenen. Zolang het privé contract niet is ondertekend, kan de verkoper ondanks de afspraken, nog vrij handelen. Dit is in Spanje juridisch geoorloofd. Helaas kan het in de praktijk voorkomen dat de verkoper zich niet houdt aan de bestaande afspraak en besluit om met een andere koper in zee te gaan. Want zolang het privé contract niet is ondertekend kan de verkoper nog steeds bezichtigingen houden met andere geïnteresseerde kopers. Daarom adviseren wij u om zo snel mogelijk te handelen, wanneer wij UW droomhuis hebben gevonden. Want zolang er geen privé contract is ondertekend, blijft de koop onzeker. Zodra het privé contract ondertekend is door beide partijen en de borg is voldaan binnen het afgesproken termijn, dan heeft u officieel een ‘reservering’ en is de volgende stap de overdracht.
Er kan ook gekozen worden voor een reserveringcontract te tekenen. Voor een relatief klein bedrag ( variërend van 2.500-10.000 euro ) kan de woning voor een afgesproken periode uit de verkoop gehaald worden. Er is dan meer rust/zekerheid voor beide partijen dat er een verkoop tot stand zal komen, vervolgens zal binnen 1-4 weken het privé contract (Arras contract) kunnen worden opgesteld. Het risico hiervan is wel, als het niet lukt om de overeenkomst van het privé contract te tekenen door beide partijen, dat de koper het reserveringsbedrag kan verliezen. Wij raden echter aan om voordat het privé contract wordt opgemaakt eerst een reserveringscontract te tekenen, aangezien in de huidige Ibiza huizenmarkt de woningen snel worden verkocht en het zonde zou zijn om uw droomhuis te verliezen door het niet aangaan van een simpel document.
Waar moet ik rekening meehouden als ik een huis wil bouwen/renoveren/restaureren op Ibiza? Zelf een huis bouwen op Ibiza kan interessant zijn en is zonder twijfel een uitdaging. Er zijn verschillende factoren waar u rekening mee dient te houden. Als u besluit om een oud huis of ruïne te renoveren of te restaureren op Ibiza, dan is dit iets wat u niet moet onderschatten. Erg belangrijk is om één of meerdere bouwexperts hiervoor een offerte te laten maken. Kiest u selectief uw bouwexpert om te voorkomen dat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Mocht u beslissen om een stuk land te kopen zonder bouwvergunning, dan kan het ca. 2 jaar duren voordat u deze vergunning krijgt om het nieuwe huis te bouwen. Houdt u er rekening mee dat het in sommige gevallen ook nog langer kan duren. Voor de aanvraag van de bouwvergunning heeft u een architect nodig, die deze procedure voor u in gang zet. Een andere mogelijkheid is om een stuk land te kopen, met een al aanwezige bouwvergunning. Zodra er een bouwvergunning is afgegeven, dan is het termijn om te bouwen, meestal tussen 1 á 1,5 jaar. U heeft voor het bouwtraject een goed team nodig, van o.a. architect(en), bouwers en aannemers. Mocht u ten tijde van de bouw niet op Ibiza wonen, dan is het raadzaam om op Ibiza een project manager in de hand te nemen.
Wanneer is de beste periode om een huis/appartement te bezichtigen op Ibiza? Doordat er tijdens het vakantieseizoen, veel koophuizen verhuurd worden, kan het voorkomen dat het bezichtigen van een huis niet altijd lukt. Het vakantieseizoen start in april en loopt tot half oktober. De drukste maanden zijn juli/augustus, dit is het hoogseizoen. In sommige gevallen is het wel mogelijk om een huis te bezichtigen, na goed overleg met de verkoper. Dus tijdens het vakantieseizoen kunnen bezichtigingen minder makkelijk gaan. Wij adviseren u, om ons tijdig te laten weten wanneer u op Ibiza bent. De beste periodes voor bezichtigingen van huizen zijn, oktober tot medio december en medio januari t/m eind juni.
Waarom heb ik een advocaat nodig als ik een huis/appartement wil kopen op Ibiza? Als u huis/appartement wilt kopen op Ibiza, zijn er veel zaken waar u zich als koper van bewust moet zijn. Om deze reden adviseren wij u dan ook om een advocaat in de hand te nemen, die allerlei belangrijke juridische controles doet. Bijvoorbeeld: Is er een schuld op het eigendom? Zijn alle lokale belastingen betaald? Komen de kadastergegevens overeen met de werkelijkheid? Met welke makelaar en verkopende partij(en) heeft u te maken? Vergunning en contract controles? Ibiza Now kan u verschillende goede advocaten aanbevelen.
Is het mogelijk om een hypotheek aan te vragen voor de aankoop van een huis/appartement op Ibiza ? Als buitenlander is het mogelijk om bij een Spaanse bank een hypotheek aan te vragen, als u een huis wilt kopen. Wat de bank o.a. nodig heeft als u zelfstandig ondernemer bent, zijn de jaarcijfers van het afgelopen jaar en uw privé bankafschriften van de laatste 6 maanden. Mocht u in aanmerking komen voor een hypotheek, dan is de maximale lening die een bank aanbiedt maximaal 60% -70% van de getaxeerde waarde van het huis. De looptijd varieert van 20 t/m 30 jaar. Banken bieden doorgaans flexibele rentes aan, op basis van de Euribor. Ibiza Now werkt samen met een aantal gerenommeerde banken op Ibiza dus wij kunnen u goede partners adviseren.
Hoe zit het met Spaanse testamenten & successierechten in Spanje, Ibiza?
Spaanse testamenten en successierechten zijn belangrijke aspecten als u onroerend goed en/of investeringen in Ibiza heeft. Het is meestal aanbevolen om een Spaans testament te hebben voor bezittingen die zich in Spanje bevinden en een buitenlands testament voor bezittingen die zich in andere landen bevinden. Het is belangrijk dat er geen juridische of fiscale conflicten zijn tussen het gebruik van het Spaanse testament en het internationale testament.
Als u onroerend goed bezit op Ibiza, of als uw begunstigden in Spanje wonen, bent u erfbelasting verschuldigd. Het belangrijkste verschil tussen bijvoorbeeld de Britse en de Spaanse successierechten is dat er geen belastingvrijstelling is tussen echtgenoten. Wanneer een van beiden overlijdt, moet de ander erfbelasting betalen over het wereldlijke vermogen. De overlevende echtgenoot kan in plaats daarvan een “levensbelang” in het onroerend goed krijgen.
De belastingtarieven variëren van 7,65% tot 35%, en de begunstigden worden verdeeld in 4 categorieën: Hoe verder de relatie, hoe lager de uitkering en hoe hoger de belasting. Als u bijvoorbeeld in het Verenigd Koninkrijk woont, bent u in beide landen belastingplichtig, maar deze verplichtingen kunnen met elkaar worden verrekend. Een offshore trust kan de successierechten verminderen en uw vermogen verder beschermen.
In welk gedeelte van Ibiza kan ik het best een huis/appartement kopen? Het prachtige eiland Ibiza heeft zoveel diversiteit. Om deze reden is het belangrijk om te weten in welk gebied van Ibiza u graag verblijft, alvorens u een huis wilt kopen. Om uw zoektocht eenvoudiger te maken vindt u hieronder een overzicht waarin Ibiza in 5 gebieden is opgedeeld. U kunt ook via onze homepage op de onderstaande 5 gebieden zoeken, met de knop “ uitgebreid zoeken”.
ZUID & ZUIDWESTEN: In het gebied San José, het zuid/zuidwesten van Ibiza, zijn veel populaire stranden, strandtenten en de magische rots Es Vedra. Dit gebied is circa 10-30 minuten verwijderd van het vliegveld. Het is dichter bevolkt dan andere delen van Ibiza en is zeer gewild. Door de grote vraag en door het schaarser worden van hele mooie liggingen van huizen, kunnen de verkoopprijzen verhoudingsgewijs hoger liggen, dan elders op Ibiza. Er zijn veel luxueuze villa’s in dit gebied. Enkele bekende zones in dit gebied zijn: Km5, Cala Jondal, Es Porroig, Es Cubells, Vista Alegre, Sant Augustin, Cala Conta, Cala Tarida, Calo den Real, Cala Vadella en Cala Carbo.
CENTRUM: In het centrum en de omgeving van Ibiza stad bent u dichtbij het amusement, gezelligheid van de jachthaven en de oude stad. U bent circa 10-15 minuten verwijderd van het vliegveld. In dit gebied vindt u grotendeels appartementen en een aantal villa’s. In bepaalde gedeelten van het centrum kunnen de prijzen hoger zijn dan elders op het eiland. Enkele zones in dit gebied zijn: Marina Botafoch, Dalt Vila, Can Furnet, Can Rimbau, Can Pep Simo, Cap Martinet, Jesus, Talamanca, Ses Torres, Can Misses en Salinas.
MIDDEN & NOORDOOSTEN: In het gebied Sant Eularia, het midden/noordoosten van Ibiza, is ongeveer 25-50 minuten verwijderd van het vliegveld. Dit gebied bevat veel landbouwgrond, open velden, groen en heuvels. Het is hier rustiger en dunbevolkt, grote percelen, villa’s, oude en moderne finca’s. Dit gebied is sterk opkomend vanwege o.a. het landelijke gevoel, de centrale ligging, rust en de verkoopprijzen van de huizen kunnen relatief lager liggen. Enkele bekende zones in dit gebied zijn: Santa Gertrudis, San Lorenzo, Roca Llisa, Cala Llonga, San Carlos, Siesta, Cala Llena, Cala Nova en San Vincente.
NOORDEN: In het gebied San Joan, het noorden van Ibiza, is ongeveer 40-60 minuten rijden vanaf het vliegveld. Ook dit gebied is dunbevolkt, zeer opkomend en de verkoopprijzen kunnen in verhouding wat lager liggen. Het noorden staat o.a. bekend om de vele stranden, bossen, heuvels, bergen, prachtige landschappen en prachtige zonsondergangen: Enkele bekende zones in dit gebied zijn: Benirras, San Miguel, Portinax en Na Xamena.
WESTEN: In het gebied San Antonio, het westen van Ibiza, is ongeveer 25-45 minuten rijafstand van het vliegveld. Dit gebied staat o.a. bekend om zijn beroemde nachtclubs en discotheken zoals, Amnesia en Privilege. Veel jeugdige feestgangers verblijven graag in het stadje van San Antonio. Behalve het feesten heeft het gebied San Antonio veel meer te bieden. Er zijn stranden, veel landbouwgrond, groen, bossen en heuvels. Ook hier zijn er luxe villa’s, oude en gerenoveerde finca’s te vinden. De verkoopprijzen kunnen hier relatief lager liggen. Enkele bekende zones in dit gebied zijn: San Rafael, Cala Salada, San Mateo en Santa Ignes.
Welk huis past het best bij mijn levensstijl? Iedereen is anders en heeft zijn eigen levensstijl. Om onze cliënten beter te begrijpen, houden wij met al onze cliënten eerst een persoonlijk intake gesprek. Hieronder hebben wij een paar voorbeeldvragen van dit intake gesprek geselecteerd:
.Wat is uw gezinssamenstelling?
.Koopt u het huis voor uzelf, uw gezin, familie, vrienden, belegging of voor u werk?
.Zoekt u een vakantieverblijf of permante bewoning of is het voor vakantieverhuur?
.Houdt u van de drukte of gaat u voor de rust?
.Wat zijn uw hobby’s?
.Bent u opzoek naar een appartement, villa, finca of grond?
.In welk zone wilt u een huis kopen?
Moet ik een bouwinspectie laten verrichtten voordat ik definitief een huis koop op Ibiza? Als u van plan bent om een huis te kopen op Ibiza is het aan te raden om eerst een bouwinspectie te laten verrichten, nog voordat de definitieve overdracht plaatsvindt. De meeste huizen die zijn opgeleverd op Ibiza, hebben al een bouwinspectie gehad vanuit de gemeente. Maar het is zeker niet overbodig om een recente bouwinspectie te laten verrichten om onaangename verrassingen te voorkomen.
Mag ik mijn appartement of huis verhuren op Ibiza? Als u besluit om uw huis aan te bieden voor vakantieverhuur, dan heeft u hiervoor een verhuur licentie nodig. Een huis moet aan bepaalde criteria voldoen om in aanmerking te komen voor deze verhuur licentie. Het is officieel niet toegestaan om uw appartement voor een dag of per week te verhuren op Ibiza, op een paar uitzonderingen na. Zo mag u bijvoorbeeld uw appartement voor een langere periode verhuren aan één huurder. Ondanks dat het illegaal is om appartementen te verhuren, doen veel huiseigenaren het toch en riskeren hiermee een boete.
Kan ik een verhuurvergunning aanvragen voor een huis of appartement in Ibiza? Het is niet mogelijk om voor een appartement een verhuurvergunning aan te vragen, normaal gesproken voor een huis wel, mits deze voldoet aan bepaalde eisen. In 2017 heeft de regering van de Balearen besloten om voorlopig geen nieuwe verhuurvergunningen af te geven. Voor meer informatie hierover kunt u contact met ons opnemen.
Waarom een huis/appartement kopen via een gerenommeerde makelaar op Ibiza? Het is aan te raden om met een gerenommeerde makelaar uit Ibiza samen te werken. Er zijn namelijk veel makelaars die huis/appartement aanbieden op Ibiza, maar ‘niet’ gevestigd zijn op Ibiza. Heel vaak zijn deze makelaars, dan ook niet zelf direct in contact met de eigenaar met de nodige gevolgen vandien. Het is als makelaar zijnde belangrijk om op Ibiza te wonen, om de snel veranderlijke huizenmarkt op Ibiza goed te kunnen volgen.
Er zijn op Ibiza ook veel particulieren die zich uitgeven als makelaar en tegelijkertijd meerdere beroepen uitoefenen. Letterlijk en figuurlijk “van alle markten thuis”. Wij adviseren u echter om samen te werken met een gedegen en ervaren makelaar. Dit kan u veel tijd, ergernis en problemen besparen. Wij nemen aan dat u zoekt naar kwaliteit en een specialistische aanpak, voor de aankoop van uw toekomstig bezit. Ibiza Now is een makelaarskantoor met veel expertise, die de huizenmarkt op Ibiza zeer goed kent. Aan de hand van uw wensen zoeken wij grondig naar uw droomhuis en maken een selectie van een aantal huizen die u vervolgens met ons kunt bezichtigen.
Ik wil verhuizen/emigreren met het gezin naar Ibiza? Ibiza is een prachtig plek om te wonen, zeker voor families met kinderen. Vanwege de natuur, de vele zonnige dagen per jaar, buitenleven, biologisch eten, dynamiek van het eiland en een grote internationale samenleving. Ibiza heeft veel rust, positieve energie en levenskwaliteit te bieden.
Hoe zijn de scholen op Ibiza? Er zijn goede scholen op Ibiza, vooral in het privé onderwijs. U kunt er voor kiezen om uw kind op een openbare school te plaatsen, deze bieden gratis onderwijs. Echter, dient u er rekening mee te houden dat de taal waarin wordt lesgegeven Catalaans is, meestal wordt er op de openbare scholen ook niet vaak Engelse les gegeven. Dit kan de integratie van uw kind bemoeilijken, want de meest gesproken taal op Ibiza is Castiliaans. Op privé scholen wordt in het Castiliaans lesgegeven. De jaarlijkse kosten voor een privé school op Ibiza bedraagt ca. 5.000 a 12.000 euro per kind. De meest populaire privé scholen op Ibiza zijn, Colegio Morna in Santa Gertrudis en Colegio Mestral in Can Misses bij Ibiza stad. Beide scholen zijn zeer aan te bevelen en erg populair bij ondernemers en expats. Website: http://colegio-mestral.com/w3/ en http://www.micibiza.com/
Hoe werkt het schoolsysteem/educatie op Ibiza? Het schoolklassen systeem op Ibiza is volgens het oude Nederlandse schoolsysteem. Met allereerst de kleuterschool van 4-5 jaar en vervolgens de basisschool v.a. 6-12 jaar met de 1ste t/m 6de klas. Op diverse scholen dragen de kinderen nog een schooluniform. De middelbare school (ESO genaamd) is v.a. 12-16 jaar van de 1ste t/m 4de klas. Opmerking: er zijn geen niveau’s zoals Mavo, Havo, VWO dus alle kinderen afkomstig van de 6de klas basisschool gaan meestal naar dezelfde ESO (middelbare school). Van 6 tot 16 jaar ben je leerplichtig in Spanje. Na de ESO hebben de kinderen de mogelijkheid om hun schooltraject te vervolgen op de Bachillerato. Deze vervolgstudie duurt 2 jaar en is vergelijkbaar met het VWO. Na het afronden van deze studie kunnen kinderen doorstromen naar de universiteit. Veel kinderen besluiten om hun studie te vervolgen op het vaste land van Spanje of in het land van herkomst vanwege het grotere studie aanbod.
Wat zijn enkele andere gewoontes op Ibiza? Ibiza is een prachtig eiland en heeft haar eigen dynamiek, een heerlijk klimaat, geweldige natuur en ruimdenkende mensen. Het tempo kan hier rustiger zijn dan dat u gewend bent. Houdt u er rekening mee dat men siësta houdt tussen 13.30-17.00 uur, deze tijdstippen kunnen per bedrijf verschillen. Dit verschil in tempo, kan soms om extra geduld en flexibiliteit vragen. Een huis kopen is spannend en er spelen allerlei processen tijdens dit gehele kooptraject. We begrijpen dit heel goed en zullen u hiermee zo goed mogelijk begeleiden.
Links: