Panorama general
¿Puede un comprador extranjero obtener una hipoteca en España?
Sí, y 2026 es un momento notablemente mejor que 2023 o 2024. El Banco Central Europeo recortó su tipo de referencia en varias ocasiones entre 2024 y principios de 2025, lo que hizo que el euríbor bajara desde su pico de octubre de 2023 (4,16%) hasta aproximadamente el 2,4% a finales de 2024. Desde entonces, el euríbor ha fluctuado en lugar de seguir bajando de forma continua: se situó en torno al 2,57% en marzo de 2026 y había repuntado hasta cerca del 2,92% en agosto de 2026. El tipo medio de las hipotecas para residentes bajó hasta aproximadamente el 2,87% a finales de 2025, todavía uno de los niveles más bajos en años.
Para los no residentes el panorama es positivo pero distinto. Los bancos españoles conceden activamente hipotecas a compradores extranjeros, que representan en torno al 19% de todas las transacciones inmobiliarias en España, pero las condiciones son notablemente más estrictas que para los residentes. Es de esperar un LTV más bajo, normalmente el 60 al 70% del valor de tasación, un tipo más alto, desde alrededor del 2,8 al 3,5% fijo para un perfil solvente, y un plazo máximo más corto.
La buena noticia para los compradores en 2026 es que el euríbor sigue muy por debajo de su pico de 2023. Los tipos fijos para no residentes que en 2023 superaban el 4% ahora están disponibles desde el 2,8% para perfiles solventes.
Condiciones clave, 2026
Qué pueden esperar los no residentes de los bancos españoles
| Condición | Residentes | No residentes |
|---|---|---|
| LTV máximo | Hasta el 80% | 60–70% del valor de tasación |
| Tipo fijo | 2,5–3,5% | 2,8–3,5% (perfil solvente) |
| Tipo variable | Euríbor + 0,5–1,2% | Euríbor + 1,5–2,5% |
| TAE | 2,5–3,5% | 3,0–4,5% |
| Plazo máximo | Hasta 30 años | 20–25 años (edad máx. al finalizar: 75) |
| Préstamos superiores a €500.000 | Tipo fijo disponible | Algunos bancos más restrictivos con el tipo fijo a este importe, varía según la entidad |
| Ingresos netos mensuales mín. | Variable | ~€2.500–€3.500 |
Fuentes: Fluent Finance, Investropa, Bravosestate, Baleario y medias mensuales del euríbor (2026). Los tipos son indicativos; su oferta real dependerá de su perfil y de la entidad.
Tres tipos de interés
Fijo, variable o mixto: ¿cuál le conviene?
Los bancos españoles ofrecen tres estructuras hipotecarias. Para los no residentes en 2026, el tipo fijo y el mixto son, en general, las opciones más adecuadas.
- Tipo fijo. El tipo se mantiene igual durante toda la vida del préstamo. Para no residentes, del 2,8 al 3,5%, con un plazo máximo de 20 a 25 años. Recomendado para compradores que valoran la previsibilidad y planean mantener la propiedad a largo plazo.
- Tipo variable. Vinculado al euríbor más el diferencial del banco. Para no residentes, euríbor + 1,5 a 2,5%, lo que equivale aproximadamente al 4,4 al 5,4% con el nivel actual del euríbor (alrededor del 2,9%, agosto de 2026). Recomendado para compradores con alta tolerancia al riesgo que esperan que el euríbor vuelva a bajar.
- Tipo mixto. Fijo durante los primeros 3 a 10 años, después variable. Popular en 2026, porque combina seguridad a corto plazo con flexibilidad a largo plazo. Recomendado para compradores que buscan estabilidad inicial pero están abiertos a un tipo variable más adelante.
- Nota para compradores de vivienda de lujo. En préstamos de mayor importe (superiores a €500.000), algunos bancos españoles se muestran más cautos a la hora de ofrecer un tipo fijo a no residentes y pueden orientar estas solicitudes hacia estructuras mixtas o variables. Esto varía mucho según la entidad, así que consulte con un intermediario qué bancos ofrecen actualmente tipo fijo a este importe.
¿Cuánto necesita?
La necesidad real de liquidez, con un ejemplo
Este es el aspecto que más se malinterpreta al comprar con hipoteca en España. Los bancos conceden el préstamo sobre el valor de tasación, no sobre el precio de compra, y las tasaciones suelen ser inferiores al precio acordado. Usted cubre esa diferencia con fondos propios.
Ejemplo: precio de compra €1.000.000
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor de tasación | €900.000 |
| Hipoteca al 70% LTV | €630.000 |
| Entrada (precio menos hipoteca) | €370.000 |
| Gastos adicionales de compra (10 a 12%) | €100.000–€120.000 |
| Liquidez total necesaria | aproximadamente €470.000–€490.000 |
La regla práctica para no residentes: disponga de un 40 al 50% del valor de la propiedad en efectivo antes de iniciar el proceso hipotecario. Eso cubre la entrada, la diferencia entre la tasación y el precio, y todos los gastos de la compra.
Costes adicionales
Gastos hipotecarios a tener en cuenta
| Coste | Importe | Pagado por |
|---|---|---|
| Tasación | €300 – €800 | Comprador |
| Gastos de notaría (escritura de hipoteca) | €1.000 – €2.000 | Banco (reforma de 2019) |
| Gastos de registro | ~1% del importe de la hipoteca | Banco (reforma de 2019) |
| Impuesto AJD | ~1,2% del importe del préstamo | Banco (reforma de 2019) |
| Comisión de apertura | 0,5–1% del préstamo | Comprador, negociable |
| Productos vinculados (seguros) | Variable | Comprador, a menudo exigidos para el mejor tipo |
Desde la reforma de la ley hipotecaria de 2019, el banco paga los gastos de notaría, registro e impuesto AJD. El comprador paga la tasación y, en su caso, la comisión de apertura. Los productos vinculados (seguro de hogar y de vida) son opcionales pero a menudo se exigen para acceder al mejor tipo de interés, la conocida bonificación.
Documentación
¿Qué documentos necesita?
- Pasaporte o documento de identidad válido.
- Número de NIE español (identificación fiscal, necesario antes de solicitar).
- Justificante de ingresos: nóminas de los últimos 3 a 6 meses, o declaraciones de la renta de los últimos 2 años si es autónomo.
- Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses.
- Un resumen de activos y pasivos: propiedades, inversiones, préstamos existentes.
- Contrato laboral o prueba de titularidad de empresa.
Los documentos procedentes del extranjero pueden requerir traducción jurada y apostilla. Tener todo preparado antes de acudir al banco agiliza notablemente el proceso.
El proceso
Paso a paso, de la solicitud a la firma
- Obtenga su número de NIE. El NIE es necesario antes de que cualquier banco tramite su solicitud. Puede solicitarlo en el consulado español de su país de origen o en una comisaría de policía en España; cuente con 2 a 6 semanas.
- Solicite una preaprobación antes de hacer una oferta. Una preaprobación (aprobación previa) le da un presupuesto realista y le convierte en un comprador más creíble al negociar. Presente su documentación al banco o intermediario elegido para una decisión preliminar, normalmente en 1 a 2 semanas.
- Encargue la tasación oficial. Una vez acordado el precio, el banco encarga una tasación oficial a un tasador homologado; esta determina el importe del préstamo. Cuesta entre €300 y €800 y la paga el comprador.
- Reciba la FEIN y la FIAE. El banco debe entregar una Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE) con todas las condiciones del préstamo. Dispone de un mínimo de 10 días de reflexión para revisarlas, un requisito legal en España.
- Acuda a la cita notarial obligatoria. Antes de firmar, se reúne con el notario para confirmar que comprende los tipos, los gastos y los riesgos. Es obligatorio según la ley hipotecaria española; el notario actúa como asesor independiente del prestatario.
- Firme la escritura de compraventa e hipoteca. La escritura de compraventa y la de hipoteca suelen firmarse en la misma cita notarial. De la solicitud inicial a la firma pasan entre 6 y 10 semanas con una solicitud bien preparada.
¿Qué bancos?
¿Qué bancos españoles trabajan con no residentes?
Todos los grandes bancos españoles ofrecen hipotecas para no residentes. En 2026, los más activos con compradores internacionales son:
- Banco Santander. Su programa “Mundo Mortgage” para no residentes, con simulador online y atención en inglés. LTV de hasta el 70%.
- CaixaBank. Su programa “HolaBank” para clientes internacionales, que acepta documentación en su idioma para la aprobación preliminar.
- BBVA. Fuerte presencia internacional y procesos digitales, competitivo para compradores con documentación en regla.
- Banco Sabadell. Históricamente especializado en hipotecas para compradores extranjeros, con buen historial con clientes neerlandeses y británicos.
Trabajar con un intermediario hipotecario independiente que presente su solicitud a varios bancos a la vez suele producir mejores condiciones que acudir directamente a un solo banco. Ibiza Now colabora con especialistas que se dedican exclusivamente a compradores internacionales en las Baleares.
Alternativa
Rehipotecar una propiedad en su país de origen
Algunos compradores liberan capital de su vivienda habitual en los Países Bajos, Bélgica, el Reino Unido o Alemania para financiar una compra al contado en Ibiza. Esto evita por completo el proceso hipotecario español y puede acelerar mucho la operación: una compra al contado suele completarse en 4 a 6 semanas, frente a las 8 a 10 de una hipoteca.
Sin embargo, tiene contrapartidas. Los tipos de interés de las hipotecas en el país de origen pueden ser más altos, los plazos suelen ser más cortos y no existen beneficios fiscales españoles. El riesgo de tipo de cambio también es un factor si sus ingresos y su hipoteca están en una divisa distinta al euro. Solicite siempre asesoramiento profesional antes de optar por esta vía.
¿Quiere que le pongamos en contacto con un especialista hipotecario para su compra en Ibiza?
Trabajamos con especialistas hipotecarios independientes dedicados exclusivamente a la financiación de compradores internacionales en Ibiza. Pueden evaluar su perfil, comparar bancos y guiarle durante todo el proceso en su idioma, sin compromiso.