Frequently Asked
Questions

Sí, no existen restricciones para que ciudadanos extranjeros adquieran propiedades en Ibiza ni en ningún otro lugar de España. Tanto ciudadanos de la UE como de fuera de ella pueden comprar libremente. El proceso está bien establecido y miles de compradores internacionales completan adquisiciones cada año. Lo que necesita es un número de NIE español (número de identificación fiscal), una cuenta bancaria española y los profesionales locales adecuados, un abogado independiente y un agente de confianza. Con todo ello en orden, el proceso es estructurado y seguro.

El proceso tiene cuatro fases principales. Primero, realiza una oferta a través de su agente, en este punto nada es jurídicamente vinculante. Una vez aceptada la oferta, su abogado lleva a cabo la due diligence: verificación de la titularidad, licencias, deudas y situación legal. Cuando la due diligence está clara, ambas partes firman un contrato privado de compraventa (Contrato de Arras) y el comprador abona una señal del 10%. Por último, en la fecha de escrituración acordada, ambas partes firman la escritura pública ante notario y se entregan las llaves. El proceso completo suele durar entre 6 y 10 semanas sin hipoteca, o entre 10 y 14 semanas con ella.

Presupueste un 9–14% adicional sobre el precio de compra. Para una vivienda de segunda mano, esto incluye el ITP del 8–13% (progresivo por tramos en las Islas Baleares), gastos de notaría, registro de la propiedad y honorarios legales. Para obra nueva de un promotor, el IVA del 10% sustituye al ITP, más el AJD del 1,2–2%. En una propiedad de €1.000.000, los gastos adicionales ascienden habitualmente a entre €100.000 y €140.000. Nuestra guía completa de costes explica cada concepto en detalle.

El Contrato de Arras es el contrato privado de compraventa que se firma una vez aceptada la oferta y completada la due diligence. En ese momento el comprador abona una señal del 10%. Esto es jurídicamente vinculante según la ley española: si el comprador se echa atrás por cualquier motivo, pierde la señal. Si es el vendedor quien se retira, debe devolver el doble. Por eso la fase de due diligence previa a la firma es tan importante, es su ventana para identificar cualquier problema y retirarse sin penalización.

No. Muchos compradores internacionales gestionan gran parte del proceso a distancia. Puede otorgar un poder notarial a su abogado u otra persona de confianza para que firme en su nombre ante el notario. Trabajamos habitualmente con compradores de Países Bajos, Bélgica, Reino Unido y Alemania que viajan a Ibiza para las visitas y, si lo desean, la firma final, pero gestionan todo lo demás a distancia.

La principal diferencia está en la estructura fiscal. Las viviendas de segunda mano están sujetas al ITP del 8–13% progresivo. La obra nueva de un promotor está sujeta al IVA del 10% más el AJD del 1,2–2%. La obra nueva puede implicar compras sobre plano con pagos escalonados y plazos más largos. Verifique siempre la trayectoria del promotor y la garantía de entrega antes de comprometerse con una compra sobre plano.

No existe una única mejor zona, depende completamente de su estilo de vida, prioridades y presupuesto. Santa Eulària y Santa Gertrudis son ideales para familias y vida durante todo el año. Jesús y Talamanca ofrecen proximidad urbana con carácter residencial. Sant Josep y Es Cubells atraen a compradores que buscan lujo, privacidad y los mejores atardeceres de la isla. El norte, San Carlos y San Juan, es para quienes buscan autenticidad y carácter rural. Siempre recomendamos pasar tiempo en distintas zonas antes de comprometerse. Nuestra guía de zonas cubre precios y carácter para cada área.

Comprar en Ibiza es seguro cuando se hace correctamente — pero hay riesgos específicos que sorprenden a los compradores. Los más habituales: propiedades con ampliaciones o construcciones ilegales sin licencia que se transfieren al nuevo propietario en la escritura. Deudas pendientes sobre la propiedad — incluidos IBI impagado, cuotas de comunidad o hipotecas — que también se transmiten si no se liquidan antes de la firma. Propiedades sobrevaloradas en zonas con demanda de reventa limitada. Y licencias de alquiler turístico anunciadas como transferibles que resultan estar suspendidas o fuera de cumplimiento. Todos estos riesgos son evitables con el abogado adecuado llevando a cabo una due diligence rigurosa antes de firmar nada. Los compradores que tienen problemas son casi siempre los que se saltaron o aceleraron este paso.

Algunos compradores asumen que comprar directamente al vendedor — sin agente — ahorra dinero. En España esto rara vez es cierto. El vendedor fija el precio independientemente de si hay un agente implicado, y la comisión del agente la abona el vendedor en cualquier caso, no se añade al precio que usted paga. Lo que pierde al comprar sin agente es el acceso al conocimiento del mercado, datos de ventas comparables, experiencia negociadora y de forma crucial, la red local que le da acceso a propiedades fuera de mercado. Un buen agente también coordina entre abogado, notario y ambas partes a lo largo de todo el proceso, lo que reduce significativamente el riesgo de que algo salga mal.

Acompañamos activa y personalmente a compradores internacionales a lo largo de todo el proceso de compra en Ibiza — desde la primera conversación hasta la entrega de llaves ante el notario. Nuestra comisión la abona la parte vendedora, como es práctica habitual en España. Esto significa que nuestro asesoramiento, consejo y acompañamiento completo no le cuestan nada como comprador. Recibe todos los beneficios de un equipo experimentado, local y trilingüe que trabaja en defensa de sus intereses — sin coste directo.

Somos completamente independientes. No tenemos vínculos con ningún promotor, proyecto ni vendedor. Cuando le ayudamos a encontrar una propiedad, trabajamos para usted — no para el otro lado de la mesa. Asesoramos sobre el precio correcto basándonos en datos de mercado actuales, señalamos los problemas que encontramos durante la due diligence y le decimos con honestidad cuándo una propiedad está sobrevalorada o cuándo el momento no es el adecuado. Nuestro negocio se sustenta en relaciones a largo plazo y recomendaciones — no en forzar operaciones individuales.

Sí. Una parte significativa de nuestras operaciones involucra propiedades que nunca han sido anunciadas públicamente en ningún portal. Las mejores propiedades de Ibiza se venden a menudo de forma discreta — a través de redes de agentes, presentaciones directas y el boca a boca — antes de llegar nunca a Idealista o Fotocasa. Registre sus criterios de búsqueda con nosotros y le avisaremos cuando haya propiedades relevantes disponibles, incluidas aquellas que nunca se anunciarán públicamente.

No. La mayoría de nuestros compradores inician el proceso a distancia — una primera conversación por teléfono o videollamada, seguida de una lista larga según sus criterios. Organizamos visitas solo cuando tenemos propiedades que realmente encajan con lo que busca. Cuando venga a la isla, nos aseguramos de que esos días estén bien preparados y sean productivos. Hemos acompañado a compradores que encontraron su propiedad en una única visita de tres días — y a compradores que tardaron doce meses. Ambas opciones son perfectas.

Trabajamos en neerlandés, inglés y español. Nuestro equipo está formado por hablantes nativos de neerlandés que llevan más de una década viviendo en Ibiza y dominan el español. Todas nuestras visitas guiadas, contratos, comunicaciones y conversaciones pueden realizarse en tu idioma, incluso con abogados, notarios y asesores fiscales locales cuando sea necesario.

Sí. Los bancos españoles conceden hipotecas activamente a compradores extranjeros no residentes. Sin embargo, las condiciones son más estrictas que para los residentes: el LTV máximo es normalmente del 60–70% del valor de tasación oficial (no del precio de compra) y el plazo máximo es de 20–25 años en lugar de 30. Los tipos fijos para no residentes en 2026 parten de aproximadamente un 2,8–3,5% para perfiles solventes. Los residentes de la UE se benefician de mejores condiciones que los compradores no comunitarios. Colaboramos con especialistas hipotecarios independientes centrados exclusivamente en compradores internacionales en Ibiza.

Como propietario no residente tiene tres obligaciones fiscales anuales principales. En primer lugar, el IBI — el impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles basado en el valor catastral, habitualmente entre €500 y €3.000 al año para una propiedad de gama media. En segundo lugar, el IRNR — impuesto sobre la renta de no residentes sobre renta imputada: el 19% para residentes de la UE o el 24% para no residentes no comunitarios sobre el 1,1% del valor catastral, aunque no alquile la propiedad. En tercer lugar, el Impuesto sobre el Patrimonio — si su patrimonio neto en España supera los €167.129. Un asesor fiscal local gestiona todas las declaraciones y suele cobrar una tarifa anual moderada.

Sí. Los ingresos por alquiler de un inmueble español tributan en España a través del sistema IRNR. Los residentes de la UE y el EEE pagan el 19% sobre los ingresos netos del alquiler — tras deducir los gastos deducibles, incluidos intereses hipotecarios, mantenimiento, seguros, honorarios de gestión y amortización. Los residentes no comunitarios (incluidos los compradores británicos tras el Brexit) pagan el 24% sobre los ingresos brutos sin deducciones. Las declaraciones se presentan trimestral o anualmente mediante el Modelo 210.

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es el número de identificación fiscal español — obligatorio para todos los compradores extranjeros antes de que pueda completarse cualquier adquisición inmobiliaria. No puede firmar una escritura de compraventa, abrir una cuenta bancaria española ni pagar impuestos sin él. Solicítelo en el consulado español de su país o en una comisaría de policía nacional en Ibiza. Cuente con 2–6 semanas de plazo. Su abogado puede ayudarle con el proceso de solicitud.

Más de lo que la mayoría de los compradores espera. Los bancos prestan basándose en el valor de tasación — no en el precio de compra — y las tasaciones suelen ser inferiores al precio acordado. Como no residente, el banco presta hasta el 70% del valor de tasación. En una propiedad con un precio de compra de €1.000.000 y una tasación de €900.000, la hipoteca máxima es de €630.000. Debe cubrir los €370.000 restantes más todos los gastos de compra (9–14%). Como regla práctica: tenga el 40–50% del valor de la propiedad en efectivo líquido antes de iniciar el proceso hipotecario.

Solo si la propiedad ya dispone de una licencia ETV (Estancia Turística Vacacional) válida. Desde febrero de 2022 existe una moratoria — no se conceden nuevas licencias ETV en ningún punto de Ibiza ni de las Islas Baleares, y esta fue prorrogada indefinidamente en mayo de 2024. Las propiedades con licencias existentes son escasas y se venden con una prima significativa — a menudo €50.000–€150.000 por encima de propiedades comparables sin licencia. Verifique siempre el número de licencia directamente en registreturistic.conselldeivissa.es antes de acordar un precio que asuma ingresos por alquiler.

Sí. El alquiler de larga duración (contratos de un mes o más, sin servicios turísticos) no requiere licencia ETV. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Muchos propietarios generan ingresos estables mediante contratos anuales o de media duración — habitualmente entre €3.500 y €12.000 al mes para una villa, según tamaño, zona y estado. Es una alternativa viable para propietarios que no pueden o no desean optar por el alquiler turístico.

La rentabilidad varía significativamente según el tipo de propiedad, la ubicación, la situación de la licencia y la estrategia de ocupación. Una villa de tres dormitorios con licencia ETV genera habitualmente entre €40.000 y €80.000 brutos por temporada (8–12 semanas). Una villa de cuatro dormitorios con vistas al mar y licencia: €80.000–€150.000 brutos. Las villas de lujo en ubicaciones prime (Es Cubells, Cala Jondal) pueden generar €150.000–€400.000 o más. Todas las cifras son antes de honorarios de gestión (15–25%), mantenimiento, comisiones de plataformas e impuestos.

Ibiza ha superado consistentemente a la mayoría de los mercados inmobiliarios europeos durante la última década. Los precios se han mantenido cerca de máximos históricos incluso en períodos de incertidumbre generalizada. La escasez estructural de oferta — impulsada por las estrictas restricciones urbanísticas, el tamaño finito de la isla y la moratoria sobre las licencias de alquiler turístico — sigue respaldando los valores. Las propiedades con licencias ETV han experimentado una apreciación especial. Dicho esto, el inmobiliario de Ibiza es mejor considerarlo como una inversión de estilo de vida con potencial financiero — no un activo puramente financiero. Los propietarios más satisfechos son los que aman la isla ante todo.

Cuando un no residente vende una propiedad en España, el comprador está legalmente obligado a retener el 3% del precio de compra e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria. Es un pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia patrimonial que debe el vendedor. El vendedor puede reclamar el exceso retenido presentando el Modelo 210 en un plazo de tres meses desde la escritura. No es un coste adicional — es un mecanismo de pago anticipado. Su asesor fiscal lo gestiona como parte del proceso de venta.

Sí. Una cuenta bancaria española es necesaria para realizar el pago notarial (mediante cheque bancario certificado o transferencia), abonar los impuestos anuales sobre la propiedad y domiciliar los suministros tras la escritura. Abrirla es sencillo — cualquier banco español importante lo hace con su NIE y pasaporte. El servicio HolaBank de CaixaBank y el programa Mundo de Santander están específicamente diseñados para clientes internacionales y ofrecen atención en varios idiomas.

El notario desempeña un papel central en las transacciones inmobiliarias españolas — pero su función es a menudo malinterpretada por los compradores internacionales. El notario es un funcionario público nombrado por el Estado español. Verifica la identidad de ambas partes, confirma que la propiedad existe y está correctamente descrita, comprueba que no existen hipotecas ni cargas pendientes en el momento de la firma, y garantiza que la operación es jurídicamente válida. Lo que el notario no hace es llevar a cabo una due diligence completa — no verifica licencias urbanísticas, ampliaciones ilegales, deudas de comunidad ni el historial jurídico completo de la propiedad. Esa es la función de su abogado independiente. Ambos son imprescindibles — hacen cosas diferentes.

Necesita un abogado cualificado en derecho español y con sede en España — idealmente en Ibiza específicamente. El derecho inmobiliario español, la normativa urbanística local y las regulaciones específicas de las Islas Baleares son altamente localizadas. Un abogado de su país de origen, por muy experimentado que sea, no dispondrá del conocimiento local necesario para llevar a cabo una due diligence adecuada en Ibiza. Colaboramos con abogados independientes de confianza en la isla y podemos facilitar presentaciones. El coste es habitualmente del 0,5–1% del precio de compra — una de las inversiones más importantes que realizará en el proceso.

Sí. Puede llevar un coche desde cualquier país de la UE en ferry — desde Barcelona, Valencia o Dénia. La travesía dura entre 2 y 10 horas según la ruta. Si planea vivir en Ibiza más de 183 días al año, el coche deberá matricularse con placas españolas tras 12 meses de residencia. Si permanece menos tiempo, su matrícula de la UE sigue siendo válida. Muchos compradores optan por adquirir un vehículo localmente o en el continente y transportarlo en ferry — a menudo más sencillo que gestionar la documentación de un vehículo con matrícula extranjera a largo plazo.

Sí. Las mascotas procedentes de países de la UE pueden viajar a Ibiza libremente, siempre que dispongan de microchip, vacunaciones al día (incluida la rabia) y pasaporte europeo para animales válido. Compañías como Vueling y Transavia permiten una mascota pequeña por billete en cabina — compruebe los límites de peso con atención, ya que varían. El número de mascotas por vuelo es limitado, por lo que reserve con mucha antelación, especialmente en verano. Para perros de mayor tamaño, el transporte en bodega es la opción habitual.

El empadronamiento es el registro oficial de su domicilio en el Ayuntamiento local. Es obligatorio para todos los residentes — tanto españoles como extranjeros — que vivan en Ibiza de forma permanente o durante períodos significativos. Le da acceso a los servicios públicos, al sistema sanitario español, a los colegios locales y al derecho de voto en las elecciones municipales. Como propietario que no vive en Ibiza a tiempo completo, el empadronamiento no es obligatorio, pero sí recomendable si pasa más de unos pocos meses al año en la isla. Su gestoría puede gestionar el trámite.

Una gestoría es un profesional administrativo español que gestiona el papeleo oficial — declaraciones fiscales, altas de suministros, matriculación de vehículos, solicitudes de permisos, empadronamiento y más. Para los no hispanohablantes y no residentes, una buena gestoría ahorra mucho tiempo y evita costosos errores administrativos. Piense en ella como su socio administrativo local. Recomendamos encontrar una gestoría pronto en el proceso — son especialmente útiles tras la escritura, cuando hay múltiples registros y trámites que gestionar simultáneamente.

La electricidad, el agua y el internet se ponen a su nombre en el momento de la escritura. Su abogado o gestoría gestiona el traspaso de los contratos. Las facturas de electricidad en Ibiza pueden ser sustancialmente más altas que en el norte de Europa — especialmente en verano con el aire acondicionado. Las propiedades rurales pueden depender de agua de pozo en lugar de la red de suministro — consulte siempre específicamente sobre el origen del agua y sus costes antes de adquirir una propiedad rural. La conectividad a internet ha mejorado significativamente en toda la isla en los últimos años, aunque las zonas rurales pueden tener aún limitaciones. Verifique la conexión durante una visita en lugar de darlo por supuesto.

Comprar una propiedad por sí solo no otorga residencia. Los ciudadanos de la UE tienen derecho a vivir libremente en España — simplemente se registran en el Ayuntamiento local (empadronamiento) y, si permanecen más de tres meses, solicitan un certificado de registro de ciudadano de la Unión. Los ciudadanos no comunitarios (incluidos los británicos tras el Brexit) necesitan un visado o permiso de residencia específico para vivir en España a largo plazo. Las vías más habituales son la Visa de Residencia No Lucrativa (para quienes disponen de ingresos pasivos suficientes), la Visa para Nómadas Digitales, o la Visa Golden (para inversiones superiores a €500.000 en inmuebles — aunque este programa está siendo revisado). Un abogado especializado en inmigración puede asesorarle sobre la mejor opción para su situación.