Heeft u vragen over
vastgoed op Ibiza?

Ja, er zijn geen beperkingen voor buitenlandse onderdanen bij het kopen van vastgoed op Ibiza of elders in Spanje. Zowel EU- als niet-EU-burgers kunnen vrij kopen. Het proces is goed ingeburgerd en duizenden internationale kopers ronden elk jaar een aankoop af. Wat je nodig hebt is een Spaans NIE-nummer (fiscaal identificatienummer), een Spaanse bankrekening en de juiste lokale professionals, een onafhankelijke advocaat en een betrouwbare makelaar. Met die zaken op orde verloopt het proces gestructureerd en veilig

Het proces heeft vier hoofdfasen. Eerst breng je een bod uit via je makelaar, op dit punt is nog niets juridisch bindend. Zodra het bod is geaccepteerd, voert je advocaat due diligence uit: controle van eigendom, vergunningen, schulden en juridische status. Wanneer de due diligence helder is, tekenen beide partijen een privékoopcontract (Contrato de Arras) en betaalt de koper 10% aanbetaling. Ten slotte tekenen beide partijen op de overeengekomen overdrachtsdatum de officiële koopakte (escritura pública) bij de notaris en worden de sleutels overhandigd. Het volledige proces duurt doorgaans 6–10 weken zonder hypotheek, of 10–14 weken met hypotheek.

Reken 9–14% extra bovenop de koopprijs. Voor een bestaande woning omvat dit overdrachtsbelasting (ITP) van 8–13% (progressief per schijf op de Balearen), notariskosten, kadasterkosten en advocaatkosten. Voor nieuwbouw van een ontwikkelaar vervangt BTW (IVA) van 10% de ITP, plus zegelrecht (AJD) van 1,2–2%. Op een woning van €1.000.000 bedragen de bijkomende kosten doorgaans €100.000–€140.000. Onze volledige kostengids legt elke post in detail uit.

Het Contrato de Arras is het privékoopcontract dat wordt getekend nadat het bod is geaccepteerd en de due diligence is afgerond. Op dit moment betaalt de koper 10% aanbetaling. Dit is juridisch bindend onder Spaans recht: als de koper zich terugtrekt om welke reden dan ook, is de aanbetaling verloren. Als de verkoper zich terugtrekt, moet hij het dubbele teruggeven. Daarom is de due diligence fase vóór ondertekening zo belangrijk — dat is jouw venster om problemen te identificeren en zonder boete terug te stappen.

Nee. Veel internationale kopers regelen het meeste op afstand. Je kunt een volmacht (poder notarial) geven aan je advocaat of een andere vertrouwenspersoon om namens jou te tekenen bij de notaris. We werken regelmatig met kopers uit Nederland, België en het VK die naar Ibiza reizen voor bezichtigingen en als ze dat willen, de definitieve ondertekening op afstand regelen.

Het belangrijkste verschil zit in de belastingstructuur. Bij bestaande woningen betaal je overdrachtsbelasting (ITP) van 8–13% progressief. Bij nieuwbouw van een ontwikkelaar betaal je BTW (IVA) van 10% plus zegelrecht (AJD) van 1,2–2%. Nieuwbouw kan ook off-plan aankopen omvatten met gespreide betalingen en langere doorlooptijden. Controleer altijd de staat van dienst van de ontwikkelaar en de opleveringsgarantie voordat je je vastlegt aan een off-plan aankoop.

Er is geen universeel beste zone, het hangt volledig af van jouw leefstijl, prioriteiten en budget. Santa Eulària en Santa Gertrudis zijn ideaal voor gezinnen en hele jaar door wonen. Jesús en Talamanca bieden stedelijke nabijheid met een residentieel karakter. Sant Josep en Es Cubells trekken kopers aan die luxe, privacy en de mooiste zonsondergangen van het eiland zoeken. Het noorden, San Carlos en San Juan, past bij wie authenticiteit en ruraal karakter zoekt. We raden altijd aan om tijd door te brengen in verschillende zones voordat je je committeert. Onze buurtengids behandelt prijzen en karakter per zone.

Kopen op Ibiza is veilig als het goed wordt aangepakt — maar er zijn specifieke risico’s die kopers verrassen. De meest voorkomende: woningen met illegale uitbreidingen of bouwwerken zonder vergunning die bij de overdracht op de nieuwe eigenaar overgaan. Openstaande schulden op de woning waaronder onbetaalde IBI, VVE-bijdragen of hypotheken, die ook overgaan tenzij ze voor de overdracht zijn vereffend. Te hoog geprijsde woningen in zones met beperkte doorverkoopvraag. En toeristische verhuurvergunningen die als overdraagbaar worden geadverteerd maar gesuspendeerd of niet-conform blijken te zijn. Elk van deze risico’s is te voorkomen met de juiste advocaat die een gedegen due diligence uitvoert vóórdat je iets tekent. De kopers die in de problemen komen, zijn vrijwel altijd degenen die deze stap hebben overgeslagen of overhaast hebben doorlopen.

Sommige kopers denken dat rechtstreeks kopen van een verkoper zonder makelaar, geld bespaart. In Spanje is dat zelden het geval. De verkoper bepaalt de prijs ongeacht of er een makelaar bij betrokken is, en de makelaarscourtage wordt hoe dan ook door de verkoper betaald niet bovenop de prijs die jij betaalt. Wat je verliest als je zonder makelaar koopt: toegang tot marktkennis, vergelijkbare verkoopdata, onderhandelingservaring en cruciaal, het lokale netwerk dat je toegang geeft tot off-market woningen. Een goede makelaar coördineert ook tussen advocaat, notaris en beide partijen gedurende het hele proces, wat het risico op problemen aanzienlijk verkleint.

Wij begeleiden internationale kopers actief en persoonlijk door het volledige aankoopproces op Ibiza, van het eerste gesprek tot de sleuteloverdracht bij de notaris. Onze courtage wordt betaald door de verkopende partij, zoals gebruikelijk in Spanje. Dit betekent dat onze begeleiding, ons advies en onze volledige aankoopbegeleiding jou als koper niets kosten. Je profiteert volledig van een ervaren, lokaal en drietalig team dat voor jouw belangen werkt, zonder directe kosten.

Wij zijn volledig onafhankelijk. We hebben geen banden met ontwikkelaars, projecten of verkopers. Als wij je helpen een woning te vinden, werken wij voor jou, niet voor de andere kant van de tafel. We adviseren over de juiste prijs op basis van actuele marktdata, we benoemen problemen die we tijdens de due diligence tegenkomen, en we zeggen je eerlijk wanneer een woning te duur is of de timing niet klopt. Ons bedrijf is gebouwd op langdurige relaties en doorverwijzingen, niet op het doordrukken van individuele transacties.

Ja. Een betekenisvol deel van onze transacties omvat woningen die nooit openbaar zijn geadverteerd op een portal. De beste woningen op Ibiza worden vaak discreet verkocht, via makelaarsnetwerken, directe introducties en mond-tot-mondreclame, voordat ze ooit Idealista of Kyero bereiken. Registreer je zoekcriteria bij ons en we waarschuwen je zodra relevante woningen beschikbaar komen, inclusief woningen die nooit openbaar zullen worden geadverteerd.

Nee. De meeste kopers beginnen het proces op afstand, een eerste gesprek per telefoon of video call, gevolgd door een longlist op basis van jouw criteria. We plannen bezichtigingen alleen wanneer we woningen hebben die echt aansluiten bij wat je zoekt. Wanneer je naar het eiland komt, zorgen we dat die dagen goed voorbereid en productief zijn. We hebben kopers begeleid die hun woning vonden tijdens een enkel driedaags bezoek en kopers die twaalf maanden nodig hadden. Beide zijn prima.

Wij werken in het Nederlands, Engels en Spaans. Ons team spreekt Nederlands, wonen al meer dan tien jaar op Ibiza en spreken vloeiend Spaans. Alle contracten, communicatie en gesprekken kunnen in jouw taal plaatsvinden, inclusief met de lokale advocaten, notarissen en belastingadviseurs waar nodig.

Ja. Spaanse banken verstrekken actief hypotheken aan buitenlandse niet-residenten. De voorwaarden zijn echter strenger dan voor residenten: de maximale loan-to-value (LTV) is doorgaans 60–70% van de officiële taxatiewaarde (niet de koopprijs) en de maximale looptijd is 20–25 jaar in plaats van 30. Vaste rentes voor niet-residenten in 2026 beginnen vanaf circa 2,8–3,5% voor sterke profielen. EU-residenten genieten betere voorwaarden dan niet-EU-kopers. We werken samen met onafhankelijke hypotheekspecialisten die zich uitsluitend richten op internationale kopers op Ibiza.

Als niet-resident eigenaar heb je drie belangrijke jaarlijkse belastingverplichtingen. Ten eerste IBI — de jaarlijkse onroerendgoedbelasting op basis van kadastrale waarde, doorgaans €500–€3.000 per jaar voor een middenklasse woning. Ten tweede IRNR — niet-resident inkomstenbelasting over forfaitair inkomen: 19% voor EU-residenten of 24% voor niet-EU-residenten over 1,1% van de kadastrale waarde, ook als je de woning niet verhuurt. Ten derde vermogensbelasting (Patrimonio) — als je netto vermogen in Spanje boven €167.129 uitkomt. Een lokale belastingadviseur verzorgt alle aangiften en vraagt doorgaans een bescheiden jaarbedrag.

Ja. Huurinkomsten uit Spaans vastgoed worden in Spanje belast via het IRNR-systeem. EU- en EER-residenten betalen 19% over netto huurinkomsten — na aftrek van aftrekbare kosten waaronder hypotheekrente, onderhoud, verzekering, beheervergoedingen en afschrijving. Niet-EU-residenten (inclusief Britse kopers post-Brexit) betalen 24% over bruto inkomen zonder aftrek. Aangiften worden per kwartaal of jaarlijks gedaan via Modelo 210. Een lokale belastingadviseur kan dit efficiënt verzorgen.

Het NIE (Número de Identificación de Extranjero) is een Spaans fiscaal identificatienummer — verplicht voor alle buitenlandse kopers voordat een woningaankoop kan worden afgerond. Je kunt geen koopakte tekenen, geen Spaanse bankrekening openen of belasting betalen zonder NIE. Vraag het aan bij het Spaans consulaat in Nederland of België, of bij een nationaal politiebureau op Ibiza. Reken op 2–6 weken. Je advocaat kan helpen bij de aanvraagprocedure.

Meer dan de meeste kopers verwachten. Banken lenen op basis van de taxatiewaarde — niet de koopprijs — en taxaties zijn vaak lager dan de overeengekomen prijs. Als niet-resident leent de bank maximaal 70% van de taxatiewaarde. Op een woning met een koopprijs van €1.000.000 en een taxatie van €900.000 is de maximale hypotheek €630.000. Je moet de resterende €370.000 plus alle aankoopkosten (9–14%) zelf financieren. Als vuistregel: zorg voor 40–50% van de woningwaarde aan liquide middelen voordat je het hypotheekproces begint.

Alleen als de woning al een geldige ETV (Estancia Turística Vacacional) toeristische verhuurvergunning heeft. Sinds februari 2022 geldt er een moratorium, er worden nergens op Ibiza of de Balearen nieuwe ETV-vergunningen uitgegeven, en dit werd in mei 2024 voor onbepaalde tijd verlengd. Woningen met bestaande vergunningen zijn schaars en worden voor een aanzienlijke premie verkocht, vaak €50.000–€150.000 boven vergelijkbare woningen zonder vergunning. Verifieer het vergunningsnummer altijd rechtstreeks op registreturistic.conselldeivissa.es voordat je een prijs overeenkomt die huurinkomsten veronderstelt.

Ja. Langdurige verhuur (contracten van één maand of langer, zonder toeristische diensten) vereist geen ETV-vergunning. Het wordt geregeld door het standaard Spaanse huurrecht (LAU). Veel eigenaren genereren stabiel inkomen via jaarlijkse of middellange contracten, doorgaans €3.500–€12.000 per maand voor een villa, afhankelijk van grootte, zone en staat. Dit is een levensvatbaar alternatief voor eigenaren die geen toeristische verhuur kunnen of willen nastreven.

Rendementen variëren sterk per woningtype, locatie, vergunningsstatus en verhuurstrategie. Een drieslaapkamer villa met ETV-vergunning genereert doorgaans €40.000–€80.000 bruto per seizoen (8–12 weken). Een vierzlaapkamer villa met zeezicht en vergunning: €80.000–€150.000 bruto. Luxevilla’s op toplocaties (Es Cubells, Cala Jondal) kunnen €150.000–€400.000+ genereren. Alle cijfers zijn vóór beheervergoedingen (15–25%), onderhoud, platformkosten en belastingen. Langdurige jaarlijkse verhuur biedt een lager maar stabiel jaarrond inkomen zonder de complexiteit van toeristische verhuurcompliance.

Ibiza heeft het afgelopen decennium consistent beter gepresteerd dan de meeste Europese vastgoedmarkten. Prijzen zijn dicht bij historische hoogtepunten gebleven, zelfs tijdens periodes van bredere marktonzekerheid. Het structurele aanbod tekort, gedreven door strenge bestemmingsplan regels, de beperkte omvang van het eiland en het moratorium op toeristische verhuur vergunningen blijft waarden ondersteunen. Woningen met ETV-vergunningen hebben bijzondere waardegroei gezien. Dat gezegd hebbende: Ibiza-vastgoed is het best te beschouwen als een leefstijl investering met financieel potentieel, geen puur financieel investering. De gelukkigste eigenaren zijn degenen die het eiland eerst liefhebben.

Wanneer een niet-resident een woning in Spanje verkoopt, is de koper wettelijk verplicht 3% van de koopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria) af te dragen. Dit is een vooruitbetaling op de vermogenswinstbelasting die de verkoper verschuldigd is. De verkoper kan een teveel betaald bedrag terugvorderen via Modelo 210 binnen drie maanden na de overdracht. Dit is geen extra kostenpost, het is een vooruit betalingsmechanisme. Je belastingadviseur regelt dit als onderdeel van het verkoopproces.

Ja. Een Spaanse bankrekening is vereist voor de notarisbetaling (via gecertificeerde bankcheque of overboeking), het betalen van jaarlijkse onroerendgoedbelasting en het instellen van automatische incasso’s voor nutsvoorzieningen na de overdracht. Het openen ervan is eenvoudig, elke grote Spaanse bank doet het met je NIE en paspoort. De HolaBank service van CaixaBank en het Mundo programma van Santander zijn beide specifiek ingericht voor internationale klanten.

De notaris (notario) speelt een centrale rol bij Spaans vastgoedtransacties maar zijn functie wordt door internationale kopers vaak verkeerd begrepen. De notaris is een door de Spaanse staat benoemde openbare functionaris. Hij verifieert de identiteit van beide partijen, bevestigt dat de woning bestaat en correct is beschreven, controleert of er op het moment van ondertekening geen openstaande hypotheken of beslagen zijn, en zorgt dat de transactie juridisch geldig is. Wat de notaris niet doet is een volledige due diligence uitvoeren, hij controleert geen bouwvergunningen, illegale uitbreidingen, VVE-achterstanden of de volledige juridische geschiedenis van de woning. Dat is de taak van jouw onafhankelijke advocaat. Beide zijn essentieel, ze doen verschillende dingen.

Je hebt een advocaat nodig die gekwalificeerd is in het Spaans recht en gevestigd is in Spanje, bij voorkeur specifiek op Ibiza. Het Spaans vastgoedrecht, lokale bestemmingsplanregels en Balearen-specifieke regelgeving zijn sterk gelokaliseerd. Een advocaat uit Nederland, hoe ervaren ook, beschikt niet over de lokale kennis die nodig is voor een gedegen due diligence op Ibiza. We werken samen met betrouwbare onafhankelijke advocaten op het eiland en kunnen doorverwijzingen verzorgen. De kosten bedragen doorgaans 0,5–1% van de koopprijs, een van de belangrijkste investeringen die je in het proces doet.

Ja. Je kunt een auto vanuit elk EU-land meenemen per veerboot vanuit Barcelona, Valencia of Dénia. De oversteek duurt 2–10 uur afhankelijk van de route. Als je van plan bent meer dan 183 dagen per jaar op Ibiza te wonen, moet de auto na 12 maanden verblijf worden omgekentekend naar Spaanse platen. Als je minder dan dat verblijft, blijft je EU-registratie geldig. Veel kopers kiezen ervoor een auto lokaal of op het vasteland te kopen en over te varen, vaak eenvoudiger dan de papierwerk voor een buitenlands gekentekend voertuig op lange termijn te beheren.

Ja. Huisdieren uit EU-landen kunnen vrij naar Ibiza reizen, mits ze een microchip hebben, actuele vaccinaties (inclusief hondsdolheid) en een geldig EU-huisdierenpaspoort. Maatschappijen zoals Vueling en Transavia laten één klein huisdier per ticket in de cabine toe, controleer de gewichtslimieten zorgvuldig want die variëren. Het aantal huisdieren per vlucht is beperkt, dus boek ruim van tevoren, met name in de zomer. Voor grotere honden is vrachtvervoer de gebruikelijke optie.

De empadronamiento is de officiële inschrijving van je adres bij het lokale gemeentehuis (Ayuntamiento). Ze is vereist voor alle bewoners zowel Spaanse als buitenlandse die permanent of voor langere periodes op Ibiza wonen. Ze geeft toegang tot openbare diensten, het Spaans gezondheidsstelsel, lokale scholen en stemrecht bij gemeenteraadsverkiezingen. Als woningeigenaar die niet fulltime op Ibiza woont is inschrijving niet verplicht, maar wel aanbevolen als je meer dan een paar maanden per jaar op het eiland doorbrengt. Je gestoría kan de inschrijvingsprocedure regelen.

Een gestoría is een Spaanse administratieve professional die officieel papierwerk afhandelt, belastingaangiften, nutsregistraties, voertuigregistratie, vergunningsaanvragen, empadronamiento en meer. Voor niet-Spaanstaligen en niet-residenten bespaart een goede gestoría aanzienlijk veel tijd en voorkomt kostbare administratieve fouten. Beschouw ze als je lokale administratieve partner. We raden aan vroeg in het proces een gestoría te vinden, ze zijn met name nuttig na de overdracht wanneer er meerdere registraties en aangiften tegelijkertijd moeten worden geregeld.

Elektriciteit, water en internet worden bij de overdracht op jouw naam gezet. Je advocaat of gestoría regelt de overdracht van de contracten. Elektriciteitsfacturen op Ibiza kunnen aanzienlijk hoger zijn dan in Noord-Europa, met name in de zomer met airconditioning. Rurale woningen kunnen afhankelijk zijn van putwater in plaats van stadswater, vraag specifiek naar de waterbron en kosten voordat je een landelijke woning koopt. De internet connectiviteit is de afgelopen jaren aanzienlijk verbeterd op het eiland, maar op de campo gebieden kunnen nog steeds beperkingen zijn. Controleer de verbinding tijdens een bezichtiging in plaats van ervan uit te gaan.

Het kopen van een woning alleen verleent geen verblijfsrecht. EU-burgers hebben het recht vrij in Spanje te wonen, je registreert je gewoon bij het lokale gemeentehuis (empadronamiento) en vraagt, bij verblijf langer dan drie maanden, een verblijfscertificaat aan (certificado de registro de ciudadano de la Unión). Niet-EU-burgers (inclusief Britse onderdanen na Brexit) hebben een specifiek visum of verblijfsvergunning nodig om langdurig in Spanje te wonen. De meest voorkomende routes zijn het Non-Lucratief Visum (voor mensen met voldoende passief inkomen), het Digitaal Nomaden Visum, of het Gouden Visum (voor investeringen boven €500.000 in vastgoed, hoewel dit programma onder herziening staat). Een gespecialiseerde immigratieadvocaat kan de beste route voor jouw situatie adviseren.