Ibiza’s nieuwe amnestie wet

Achtergrond

Wat deze wet wél en niet is

Decreto-Ley 3/2024 werd op 24 mei 2024 goedgekeurd door de Balearische regering. Specifiek voor Ibiza ging de driejarige aanvraagtermijn pas lopen toen de Consell Insular d’Eivissa de procedure formeel had vastgesteld, gepubliceerd in het BOIB op 9 juli 2024. De werkelijke deadline voor Ibiza is dus 9 juli 2027, en niet mei 2027 zoals soms wordt vermeld.

De belangstelling is sterk toegenomen. Tegen juni 2026 waren er in alleen al de drie grootste gemeenten, Sant Josep, Santa Eulària en Sant Antoni, ruim 540 aanvragen ingediend, tegenover ongeveer 233 eilandbreed eind 2025, en waren er 66 goedgekeurd, tegenover slechts één enkele maanden eerder. Het venster sluit op 9 juli 2027, en in dat laatste jaar loopt de boete op tot 15 procent van de waarde van de te legaliseren bouwwerken. Wachten is dus duur.

Veel eigenaren van rustieke woningen zagen het decreet als een langverwachte oplossing voor een probleem dat al decennia speelde: gebouwen, uitbreidingen, zwembaden en bijgebouwen die zonder vergunning waren neergezet, technisch illegaal maar ook beschermd tegen sloop omdat de overtreding was verjaard.

Het decreet opende een venster om deze bouwwerken in regel te brengen. Maar het is goed om duidelijk te zijn over wat het niet is. Dit is geen algemene amnestie. Het is een gestructureerd legalisatietraject met strikte toelatingscriteria, aanzienlijke kosten, en één belangrijke beperking waarvan veel eigenaren niet op de hoogte zijn.

Zodra een pand onder dit decreet is gelegaliseerd, mag het nooit meer worden gebruikt voor toeristische verhuur, en deze beperking moet uitdrukkelijk worden vastgelegd in het eigendomsregister. Voor wie op inkomsten uit vakantieverhuur rekent, is dit doorslaggevend.

Toelaatbaarheid

Komt uw woning in aanmerking?

De toelaatbaarheid hangt af van de bestemming van de grond en van de datum waarop de overtreding plaatsvond. De wet omvat drie categorieën rustiek terrein, elk met een eigen uiterste datum.

Woningen op stedelijk terrein (suelo urbano) vallen hier niet onder. Ook agrotoerisme-etablissementen, plattelandshotels en bouwwerken in gebieden van openbaar domein zijn uitgesloten. Het bouwwerk moet minstens acht jaar oud zijn en niet onderworpen aan een lopende tucht- of sloopprocedure.

Kosten

Wat legaliseren werkelijk kost

De financiële boete, in het decreet aangeduid als “economische bijdrage”, wordt berekend als een percentage van de waarde van de te legaliseren bouwwerken en stijgt elk jaar binnen het driejarige venster, dat voor Ibiza loopt van 9 juli 2024 tot 9 juli 2027.

Naast de boete betalen eigenaren de gebruikelijke bouwbelastingen en -kosten alsof de bouwwerken nieuw zijn, en moeten zij een volledig architectenproject laten opstellen gericht op naleving van de milieumaatregelen. Voor een rustieke villa met een aanzienlijk illegaal oppervlak kan het totaal fors oplopen.

Realiteitscheck

Het eerlijke beeld in 2026

De cijfers in de praktijk zijn snel veranderd. Eind 2025 waren er eilandbreed ongeveer 233 aanvragen ingediend, met slechts één formeel goedgekeurd; Sant Joan en Vila (Ibiza-stad) hadden op dat moment nul goedkeuringen, terwijl Sant Antoni, Sant Josep en Santa Eulària nog hun wachtlijsten verwerkten. Tegen juni 2026 was het aantal aanvragen in alleen al de drie grootste gemeenten meer dan verdubbeld tot ruim 540, met samen 66 goedkeuringen, waarbij een groot deel van de toename in de eerste helft van het jaar viel omdat eigenaren zich haastten om in te dienen vóór de volgende verhoging van de boete.

Twee dingen verklaren het trage verwerkingstempo. Ten eerste staan de technische afdelingen van de gemeenten onder reële druk: het aantal aanvragen overtrof de verwachtingen en de bezetting is niet in dezelfde mate uitgebreid. Ten tweede is het proces zelf werkelijk complex, want elke aanvraag vereist een technisch project van een architect, milieumaatregelen en volledige documentatie van de bouwgeschiedenis.

Als de administratie niet binnen zes maanden reageert, wordt de aanvraag beschouwd als goedgekeurd via positieve stilzwijgende goedkeuring, tenzij er specifieke gronden voor niet-ontvankelijkheid zijn. Dat maakt timing een echte strategische overweging.

De praktische implicatie is eenvoudig. Als u overweegt een aanvraag te doen, wacht dan niet tot 2027. Door de achterstand kan ook een goed voorbereide aanvraag die dicht bij de deadline wordt ingediend, vertraging oplopen, terwijl nu beginnen u de beste kans op een schone uitkomst geeft en het huidige, lagere boetepercentage vastlegt.

De adder

De beperking op toeristische verhuur die veel eigenaren missen

Dit is de belangrijkste beperking van de wet, en degene die eigenaren verrast. Elke woning die onder Decreto-Ley 3/2024 wordt gelegaliseerd, mag permanent en uitdrukkelijk geen toeristische verhuurvergunning verkrijgen. De beperking wordt ingeschreven bij het pand zelf, en blijft dus aan de woning verbonden in plaats van aan de huidige eigenaar.

Voor wie een rustieke finca vooral legaliseert om die tegen volledige marktwaarde te verkopen, is dit hanteerbaar, want kopers die de woning voor eigen gebruik aanschaffen worden er niet door geraakt. Maar voor wie zijn investeringscase baseerde op toekomstige huurinkomsten, verandert de beperking de rekensom volledig.

In combinatie met het bestaande moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen in de Balearen betekent dit dat legale huurinkomsten uit rustieke woningen op Ibiza echt schaars worden, en dat bestaande gelicentieerde woningen een duidelijke meerprijs opleveren.

Voor kopers

Wat dit betekent bij aankoop van een rustieke woning

Als u een rustieke woning op Ibiza koopt, voegt de wet een belangrijke due-diligencestap toe. Uw advocaat, en bij de ondertekening de notaris, moet vóór de afronding volledige openheid eisen over de stedenbouwkundige en energetische status van de woning, inclusief lopende overtredingen, hangende legalisatiedossiers en afwijkingen in het register. Een energieprestatiecertificaat is al standaard bij elke verkoop in Spanje; een zorgvuldige advocaat dringt ook aan op openheid over de stedenbouwkundige status, als goede praktijk en niet als specifieke plicht die het decreet zelf schept.

Voordat u een rustieke finca of woning met bijgebouwen koopt, moet uw advocaat een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico bij het betreffende gemeentehuis opvragen, dat de bestemming van de grond en de juridische status van elk bouwwerk op het perceel bevestigt. Daarnaast zijn een paar controles het uitdrukkelijk waard:

• Laat uw advocaat het eigendomsregister controleren op lopende legalisatienotities of al ingeschreven beperkingen voor toeristische verhuur.
• Controleer of bouwwerken op het perceel nu nog in aanmerking komen voor legalisatie, of dat dat recht al is verjaard.
• Loopt de verkoper een legalisatietraject, verduidelijk dan wie de kosten draagt en of het dossier vóór uw afronding wordt afgehandeld.
• Controleer of de woning al een toeristische verhuurvergunning heeft, want die kan niet worden overgedragen aan een nieuw gelegaliseerd bouwwerk.

Praktische stappen

Hoe verder als uw woning mogelijk in aanmerking komt

1. Controleer de bestemming van uw grond. Het startpunt is altijd het type grond. Een advocaat vraagt het officiële stedenbouwkundige certificaat bij uw gemeentehuis op om te bevestigen of het perceel gewoon rustiek, beschermd rustiek of ANEI is.
2. Bepaal de bouwdatum. U moet aantonen dat de bouwwerken vóór de relevante uiterste datum zijn gerealiseerd. Luchtfoto’s, historische kadastrale gegevens en aansluitdata van nutsvoorzieningen zijn het gebruikelijke bewijs.
3. Laat een architectenproject opstellen. Een gekwalificeerd architect stelt een technisch project op dat zowel de legalisatie als de vereiste milieuverbeteringen behandelt. Dit is verplicht; zonder dit project kunt u niet indienen.
4. Bereken de totale kosten. Uw advocaat en architect kunnen de totale bijdrage inschatten op basis van de waarde van de bouwwerken, het boetepercentage van dat jaar en de gebruikelijke bouwbelastingen. Zorg dat u dit bedrag kent voordat u zich verbindt.
5. Dien in vóór 9 juli 2027. Het venster voor Ibiza sluit op die datum. Gezien de gemeentelijke achterstand wordt sterk aangeraden zo vroeg mogelijk in te dienen, en zo legt u een lager boetepercentage vast vóór de volgende verhoging. Onthoud dat positieve stilzwijgende goedkeuring van toepassing kan zijn als er binnen zes maanden geen reactie komt.