Wat deze wet wél en niet is

Decreto-Ley 3/2024 werd op 24 mei 2024 goedgekeurd door de Balearische regering. Specifiek voor Ibiza ging de driejarige aanvraagtermijn pas lopen zodra de Consell Insular d’Eivissa de procedure formeel had vastgesteld, gepubliceerd in het BOIB op 9 juli 2024 — de werkelijke deadline voor Ibiza is dus 9 juli 2027, en niet mei 2027 zoals soms wordt vermeld.
Veel eigenaren van rustieke woningen op Ibiza zagen het decreet als een langverwachte oplossing voor een probleem dat al decennia speelde: gebouwen, uitbreidingen, zwembaden en bijgebouwen die zonder vergunning waren gebouwd — technisch illegaal, maar ook beschermd tegen sloop omdat de overtreding was verjaard.
Het decreet opende dit venster om deze bouwwerken in regel te brengen. Maar het is belangrijk om duidelijk te zijn: dit is geen algemene amnestie. Het is een gestructureerd legalisatietraject met strikte toelatingscriteria, aanzienlijke kosten, en één belangrijke beperking waarvan veel eigenaren niet op de hoogte zijn.

Komt uw woning in aanmerking?

De toelaatbaarheid hangt af van de bestemming van de grond en de datum waarop de overtreding plaatsvond. De wet omvat drie categorieën rustiek terrein:

Woningen op stedelijk terrein (suelo urbano) vallen hier niet onder. Ook agrotoerisme-etablissementen, plattelandshotels en bouwwerken in gebieden van openbaar domein zijn uitgesloten. Het bouwwerk moet minstens 8 jaar oud zijn en mag niet onderworpen zijn aan een lopende tucht- of sloopprocedure.

Wat legaliseren werkelijk kost

De financiële boete — in het decreet aangeduid als “economische bijdrage” — wordt berekend als een percentage van de waarde van de te legaliseren bouwwerken en stijgt elk jaar binnen het driejarige venster (dat voor Ibiza loopt van 9 juli 2024 tot 9 juli 2027):

Naast de boete moeten eigenaren de gebruikelijke bouwbelastingen en -kosten betalen alsof de bouwwerken nieuw zijn, en een volledig architectenproject laten opstellen gericht op naleving van de milieumaatregelen. Voor een rustieke villa met een aanzienlijk illegaal oppervlak kunnen de totale kosten aanzienlijk zijn.

Het eerlijke beeld: aanvragen stromen binnen, en de deadline is echt

Zo zien de cijfers er in de praktijk uit — en ze zijn snel veranderd. Eind 2025 waren er eilandbreed ongeveer 233 aanvragen ingediend, met slechts één formeel goedgekeurd dossier; Sant Joan en Vila (Ibiza-stad) hadden op dat moment nul goedkeuringen, terwijl Sant Antoni, Sant Josep en Santa Eulària nog hun wachtlijsten aan het verwerken waren.
Tegen juni 2026 was het aantal aanvragen in alleen al de drie grootste gemeenten — Sant Josep, Santa Eulària en Sant Antoni — meer dan verdubbeld tot ruim 540, met samen 66 goedkeuringen. Een groot deel van die toename valt in de eerste helft van 2026, toen eigenaren zich haastten om in te dienen vóór de volgende verhoging van de boete. Het verwerkingstempo verschilt nog steeds sterk per gemeente, en er blijft een reële achterstand bestaan.
Er zijn twee hoofdredenen voor dit trage tempo. Ten eerste staan de technische afdelingen van de gemeenten onder aanzienlijke druk — het aantal aanvragen overtrof de verwachtingen en de middelen zijn niet in dezelfde mate uitgebreid. Ten tweede is het proces zelf werkelijk complex: elke aanvraag vereist een technisch project van een architect, milieumaatregelen en volledige documentatie van de bouwgeschiedenis.

De praktische implicatie: als u overweegt een aanvraag te doen, wacht dan niet tot 2027. Door de administratieve achterstand kan ook een goed voorbereide aanvraag die dicht bij de deadline wordt ingediend, vertraging oplopen. Nu al beginnen geeft u de beste kans op een succesvolle uitkomst — en legt het huidige, lagere boetepercentage vast.

Wat veel eigenaren missen

Dit is de belangrijkste beperking van de amnestiewet — en degene die veel eigenaren verrast. Elke woning die onder Decreto-Ley 3/2024 wordt gelegaliseerd, mag permanent en uitdrukkelijk geen toeristische verhuurvergunning verkrijgen. Deze beperking moet worden ingeschreven in het eigendomsregister en blijft aan de woning verbonden, niet alleen aan de huidige eigenaar.
Voor eigenaren die hun rustieke finca vooral willen legaliseren om tegen volledige marktwaarde te verkopen, is dit hanteerbaar — kopers die de woning voor eigen gebruik aanschaffen worden hier niet door geraakt. Maar voor wie zijn investeringscase baseerde op toekomstige huurinkomsten, verandert deze beperking de rekensom fundamenteel.
In combinatie met het bestaande moratorium op nieuwe toeristische verhuurvergunningen in de Balearen betekent dit dat legale huurinkomsten uit rustieke woningen op Ibiza steeds schaarser worden — en dat bestaande gelicentieerde woningen een aanzienlijke meerprijs opleveren.

Wat dit betekent bij aankoop van een rustieke woning

Als u een rustieke woning op Ibiza koopt, voegt de amnestiewet een belangrijke due-diligencestap toe. Uw advocaat — en bij de ondertekening ook de notaris — moet vóór de afronding volledige openheid eisen over de stedenbouwkundige en energetische status van de woning, inclusief lopende overtredingen, hangende legalisatiedossiers en afwijkingen in het register. Een energieprestatiecertificaat is een standaardvereiste bij elke woningverkoop in Spanje; een zorgvuldige advocaat zal ook standaard aandringen op openheid over de stedenbouwkundige status, ook al is dit eerder goede praktijk dan een specifieke notariële verplichting die door het decreet zelf is gecreëerd.
Voordat u een rustieke finca of woning met bijgebouwen koopt, moet uw advocaat een Certificado de Aprovechamiento Urbanístico bij het betreffende gemeentehuis opvragen. Dit document bevestigt de bestemming van de grond en de juridische status van elk bouwwerk op het perceel.

Hoe verder als uw woning mogelijk in aanmerking komt