Kopen op Ibiza: Privé of via een BV

Inleiding

Er bestaat geen universeel juist antwoord

Of u een woning op Ibiza als privépersoon of via een vennootschapsstructuur koopt, is een van de meest gestelde vragen die we ontvangen, vooral van Nederlandse, Belgische en Duitse kopers die gewend zijn holdingvennootschappen of BV- en GmbH-structuren te gebruiken voor vermogensbeheer in eigen land. Voor de meeste lifestyle-aankopen en tweede woningen is privébezit de gebruikelijke route; een vennootschap wordt vooral gebruikt bij actieve huurinkomsten. In beide gevallen is de doorslaggevende factor de belasting, bepaald door uw fiscale woonplaats en het beoogde gebruik van de woning.

Het antwoord is werkelijk casusspecifiek. Het hangt af van uw fiscale woonplaats, of u van plan bent de woning te verhuren, uw doelen op het gebied van estate planning, de waarde van de woning, en de rechtsvorm die u al heeft of van plan bent op te richten. Wat voor de één goed werkt, kan voor de ander de verkeerde structuur zijn.

De keuze tussen privé- en vennootschapsbezit is een van de meest ingrijpende beslissingen die u zult nemen, en een van de moeilijkst terug te draaien. Vraag professioneel fiscaal advies voordat u iets ondertekent, niet erna.

Snelle vergelijking

Privé vs. vennootschap, in één oogopslag

De onderstaande tabel zet beide structuren naast elkaar op de aspecten die de totale kosten en complexiteit van eigendom op Ibiza het sterkst beïnvloeden.

Kopen als privépersoon

Wanneer een privéaankoop het meest zinvol is

Voor de meeste internationale kopers die op Ibiza een woning kopen als tweede woning of lifestyle-aankoop, zonder de intentie om deze actief te verhuren, is kopen als privépersoon de eenvoudigere, schonere en vaak kostenefficiëntere structuur. Vier voordelen springen eruit.

• Lagere doorlopende kosten. Geen jaarrekening, geen verplichte accountant, geen vennootschapsbestuur. Uw enige terugkerende belastingverplichting is de jaarlijkse IRNR-aangifte via Modelo 210, eenvoudig en goedkoop met een lokale belastingadviseur.
• Eenvoudigere toegang tot hypotheken. Spaanse banken voelen zich veel comfortabeler bij het verstrekken van leningen aan privépersonen dan aan buitenlandse holdingvennootschappen. Als u een hypotheek nodig heeft, geeft privé kopen u toegang tot meer producten tegen betere voorwaarden.
• Geen risico op dubbele belasting. Een buitenlandse vennootschap die Spaans vastgoed bezit, kan complexe fiscale situaties veroorzaken, waaronder bronbelasting op uitkeringen en dividendstromen tussen jurisdicties. Privébezit vermijdt dit volledig.
• Eenvoudiger bij verkoop. Het verkopen van een privé bezeten woning is rechttoe rechtaan. Het verkopen van aandelen in een Spaanse vennootschap die een woning bezit, brengt extra complexiteit, due diligence door de koper en mogelijk minder vraag met zich mee.

Voor een lifestyle-aankoop, een villa voor persoonlijk gebruik, een tweede woning, een woning die u regelmatig bezoekt, is privébezit vrijwel altijd de juiste structuur. De fiscale besparing van een vennootschap weegt zelden op tegen de kosten en complexiteit.

Kopen via een vennootschap

Wanneer een vennootschapsstructuur zinvol kan zijn

Er zijn specifieke situaties waarin kopen via een vennootschap, meestal een Spaanse Sociedad Limitada (SL) of een bestaande buitenlandse holdingvennootschap, echte voordelen biedt. Deze situaties zijn de uitzondering, niet de regel.

• Actieve verhuuronderneming. Als u van plan bent een echte verhuuronderneming te runnen, meerdere woningen beheren, aanzienlijke huurinkomsten genereren, personeel in dienst hebben, kan een Spaanse SL zinvol zijn. De vennootschapsbelasting (IS) is 25%, maar alle bedrijfskosten zijn volledig aftrekbaar, waaronder afschrijvingen, hypotheekrente, beheervergoedingen en salarissen.
• Estate planning en successie. Voor zeer vermogende nalatenschappen waar erfbelasting een aandachtspunt is, kan het bezitten van vastgoed via een vennootschap de successieplanning flexibeler maken, met name voor kopers uit landen met complexe grensoverschrijdende erfrechtregels. De Spaanse vrijstellingen voor erfbelasting variëren echter per autonome regio, en specialistisch advies is essentieel.
• Portefeuille van meerdere woningen. Investeerders die een portefeuille van woningen op Ibiza opbouwen, kunnen profiteren van het consolideren van eigendom in één Spaanse SL voor operationele efficiëntie, uniforme boekhouding en vereenvoudigd beheer.
• Optimalisatie van de vermogensbelasting. In sommige gevallen kan het bezitten van vastgoed via een vennootschap en vervolgens aandelen in die vennootschap houden, van invloed zijn op de Spaanse vermogensbelastinggrondslag, met name voor kopers met een aanzienlijk netto vermogen in Spanje boven de drempel. Dit is een werkelijk complex en omstreden onderdeel van het Spaanse belastingrecht, waarvan de regels de afgelopen jaren zijn verschoven, dus specialistisch structureringsadvies is essentieel en geen optie.

Belangrijk, de antimisbruikregels: Spanje heeft strikte antimisbruikwetgeving die zich richt op vennootschappen die vastgoed voornamelijk bezitten voor persoonlijk gebruik door de aandeelhouders. Als een vennootschap een woning bezit maar deze voornamelijk persoonlijk door de eigenaar wordt gebruikt, kan de Spaanse belastingdienst het voordeel herclassificeren als belastbaar persoonlijk inkomen en extra belasting opleggen. De vennootschapsstructuur werkt fiscaal alleen als de woning daadwerkelijk functioneert als bedrijfsmiddel.

De specifieke situatie van de Nederlandse koper

Wat Nederlandse kopers moeten weten

Nederlandse kopers vragen regelmatig of ze hun bestaande Nederlandse BV kunnen gebruiken om een woning op Ibiza te kopen. Het korte antwoord is: technisch mogelijk, maar zelden aan te raden.

Een Nederlandse BV die Spaans vastgoed bezit, is onderworpen aan Spaanse belasting over die woning: de inkomsten en winsten van de woning worden belast in Spanje, ongeacht het land waar de eigenaar-entiteit is opgericht. De Nederlandse BV biedt geen fiscale bescherming tegen Spaanse vastgoedbelastingen. Daar komt bij dat de Spaanse activiteiten van de BV een Spaanse vaste inrichting kunnen veroorzaken, wat extra compliance-verplichtingen met zich meebrengt.

De meer gangbare Nederlandse structuur die zin heeft, is een specifiek voor dit doel opgerichte Spaanse SL, uitsluitend opgericht om het Spaanse vastgoed te bezitten en te beheren. Dit is schoner, wordt beter begrepen door Spaanse banken en belastingdiensten, en vermijdt de grensoverschrijdende complexiteit van een Nederlandse BV die buitenlands vastgoed bezit.

Als u een Nederlandse BV heeft, gebruik deze dan niet zomaar om een Spaanse woning te kopen zonder specialistisch advies van een adviseur die zowel het Nederlandse als het Spaanse belastingrecht begrijpt. De interactie tussen de twee systemen is complex en de gevolgen van een fout zijn aanzienlijk.

Kostenvergelijking

Wat kost elke structuur eigenlijk?

Naast de belastingen verschillen de twee structuren sterk in wat ze kosten om op te zetten en jaar na jaar te onderhouden.

Ons advies

Wat we in de praktijk zien

Naar onze ervaring is de overgrote meerderheid van internationale kopers die een woning op Ibiza kopen, voor persoonlijk gebruik, incidentele verhuur of als investering in een tweede woning, het beste af met een privéaankoop. De vennootschapsstructuur brengt kosten, complexiteit en compliance-last met zich mee die in de meeste gevallen niet leiden tot een significante fiscale besparing.

De uitzonderingen zijn oprecht: een investeerder die een verhuurportefeuille opbouwt, een koper met een zeer grote nalatenschap en specifieke successieplanningsbehoeften, of een koper die al over een passende Spaanse vennootschapsstructuur beschikt. In deze gevallen is het extra werk gerechtvaardigd.

Welke structuur u ook kiest, de beslissing moet worden genomen vóórdat u een bod doet, niet nadat u een koopcontract heeft ondertekend. Het herstructureren van eigendom na de overdracht is mogelijk, maar duur en brengt extra fiscale blootstelling met zich mee.