Kostengids: Wat kost het kopen of verkopen op Ibiza
Kosten & Belastingen bij
Kopen of Verkopen op Ibiza
Een volledig overzicht van alle kosten en belastingen die komen kijken bij het kopen of verkopen van een woning op Ibiza — actuele tarieven 2026, rekenvoorbeelden en praktische tips.
Reken op 10–14% bovenop de koopprijs
Een woning kopen op Ibiza brengt aanzienlijk meer kosten met zich mee dan alleen de koopprijs. Als vuistregel geldt: reken op 9–10% extra bij een bestaande woning in het middensegment, of 13–14% bij een luxewoning boven €1 miljoen. Voor nieuwbouw is dat 11,5–12%. Deze gids legt exact uit welke kosten wanneer en door wie betaald worden.
“De meest gemaakte fout is het hoogste belastingtarief toepassen op de volledige koopprijs. De ITP werkt progressief per schijf — zoals de inkomstenbelasting. Je betaalt 8% over de eerste €400.000, 9% over het volgende deel, enzovoort.”
1. Overdrachtsbelasting ITP
Bij de aankoop van een bestaande woning (van een particulier) betaalt de koper de ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Op de Balearen geldt een progressief tarief per schijf:
| Schijf koopprijs | Tarief |
|---|---|
| Tot €400.000 | 8% |
| €400.001 – €600.000 | 9% |
| €600.001 – €1.000.000 | 10% |
| €1.000.001 – €2.000.000 | 12% |
| Boven €2.000.000 | 13% |
Eerste €400.000 × 8% = €32.000
Volgende €200.000 (tot €600.000) × 9% = €18.000
Volgende €400.000 (tot €1.000.000) × 10% = €40.000
Resterende €500.000 × 12% = €60.000
Totaal ITP: €150.000 (effectief tarief: 10%)
De ITP moet worden betaald binnen 30 werkdagen na ondertekening van de notariële akte, via Modelo 600 bij de Balearse Belastingdienst (ATIB).
2. BTW (IVA) en Zegelrecht (AJD)
Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning van een ontwikkelaar betaalt u geen ITP maar:
| Belasting | Tarief | Toelichting |
|---|---|---|
| BTW (IVA) | 10% | Over de koopprijs — standaard woningen |
| BTW (IVA) | 21% | Grond en bedrijfsonroerend goed |
| Zegelrecht (AJD) | 1,2% | Standaard — over de koopprijs |
| Zegelrecht (AJD) luxe | 2% | Nieuwbouw boven €1.000.000 — Balearen specifiek |
BTW (IVA) 10%: €150.000
Zegelrecht (AJD) 2% (luxe): €30.000
Totaal belastingen: €180.000 (12% van de koopprijs)
3. Notaris, kadaster en advocaat
| Kostenpost | Bedrag | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Notariskosten | €600 – €2.000 | Afhankelijk van koopprijs en omvang akte |
| Kadasterregistratie | ~1% van koopprijs | Binnen 2 maanden na overdracht |
| Advocaatkosten | 0,5–1% van koopprijs | Sterk aanbevolen — controleert eigendom, vergunningen, schulden |
| NIE-aanvraag | €10–€20 | Verplicht voor buitenlandse kopers |
| Taxatiekosten (bij hypotheek) | €300–€800 | Vereist door de bank |
“Altijd een lokale advocaat inschakelen. Hij of zij controleert of er geen openstaande schulden, illegale uitbreidingen of problemen met vergunningen aan de woning kleven — die gaan bij verkoop over op de nieuwe eigenaar.”
4. Terugkerende lasten als eigenaar
| Belasting / Last | Tarief | Toelichting |
|---|---|---|
| OZB (IBI) | 0,3–0,7% kadastrale waarde | Jaarlijks — kadastrale waarde ligt ver onder marktwaarde |
| Inkomstenbelasting niet-residenten (IRNR) | 19% (EU) / 24% (niet-EU) | Forfaitair over 1,1–2% kadastrale waarde als woning leeg staat |
| Afvalstoffenheffing | €100–€400/jaar | Afhankelijk van gemeente |
| VvE-bijdrage (urbanisatie) | Varieert | Maandelijks of per kwartaal — gemeenschappelijke ruimtes |
| Vermogensbelasting (Patrimonio) | Vanaf 0,28% | Boven bepaald drempelbedrag — raadpleeg adviseur |
5. Wat betaalt de verkoper?
Verkopers op Ibiza betalen twee belangrijke belastingen:
3%-inhouding bij niet-residenten: Als de verkoper geen Spaans resident is, is de koper verplicht 3% van de koopprijs in te houden en af te dragen aan de Spaanse belastingdienst. Dit is een voorheffing op de vermogenswinstbelasting. De verkoper kan via Modelo 210 (binnen 3 maanden) terugvorderen wat teveel is ingehouden.
Vrijstelling bij herbelegging: Spaanse residenten die hun hoofdwoning verkopen en de opbrengst binnen 2 jaar herbeleggen in een nieuwe hoofdwoning zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting. Niet-residenten kunnen hier geen gebruik van maken.
Vrijstelling boven 65 jaar: Verkopers ouder dan 65 die hun hoofdwoning verkopen zijn volledig vrijgesteld.
6. Wie betaalt de makelaar?
In Spanje — en op Ibiza specifiek — betaalt de verkoper de makelaarscourtage. Als koper betaal je in de meeste gevallen niets aan de makelaar, tenzij contractueel anders overeengekomen. Ibiza Now vertegenwoordigt beide partijen professioneel en neutraal.
Totaaloverzicht — wat moet je budgetteren?
| Situatie | Extra budget bovenop koopprijs |
|---|---|
| Bestaande woning tot €600.000 | ~9–10% (ITP + notaris + advocaat + kadaster) |
| Bestaande woning €600.000–€1.000.000 | ~10–11% |
| Bestaande luxewoning boven €1.000.000 | ~12–14% |
| Nieuwbouw standaard | ~11,5% (10% IVA + 1,2% AJD + kosten) |
| Nieuwbouw luxe boven €1.000.000 | ~12–13% (10% IVA + 2% AJD + kosten) |
Wil je een volledige
kostenraming voor jouw situatie?
Elk geval is anders — koopprijs, type woning, financiering en residentiestatus bepalen samen de exacte belastingdruk. Ons team maakt graag een persoonlijk overzicht voor jou.