Inleiding
Reken op 10 tot 14% extra boven op de koopprijs
Een woning kopen op Ibiza houdt veel meer in dan alleen de koopprijs. Als vuistregel: reken op 9 tot 10% extra voor een bestaande woning in het middensegment, 13 tot 14% voor een luxewoning boven 1 miljoen euro, en 11,8 tot 12% voor nieuwbouw. Aan de verkoopkant betalen niet-ingezetenen een vlak tarief van 19% over de winst, terwijl ingezetenen progressief tot 28% betalen. Deze gids legt precies uit welke kosten wanneer vallen, bij wie, en hoe u ze correct berekent.
De meest gemaakte fout is het hoogste belastingtarief toepassen op de volledige koopprijs. De ITP in de Balearen werkt progressief per schijf, net als de inkomstenbelasting. U betaalt 8% over de eerste €400.000, 9% over het volgende deel, enzovoort.
Kosten koper, bestaande bouw
1. Overdrachtsbelasting (ITP)
Bij aankoop van een bestaande woning van een particuliere verkoper betaalt u ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). De Balearen passen een progressief tarief per schijf toe:
| Schijf koopprijs | Tarief |
|---|---|
| Tot €400.000 | 8% |
| €400.001 – €600.000 | 9% |
| €600.001 – €1.000.000 | 10% |
| €1.000.001 – €2.000.000 | 12% |
| Boven €2.000.000 | 13% |
Rekenvoorbeeld: een bestaande villa van €1.500.000
| Berekening | Bedrag |
|---|---|
| Eerste €400.000 × 8% | €32.000 |
| Volgende €200.000 (tot €600.000) × 9% | €18.000 |
| Volgende €400.000 (tot €1.000.000) × 10% | €40.000 |
| Resterende €500.000 × 12% | €60.000 |
| Totale ITP (effectief tarief 10%) | €150.000 |
De ITP moet binnen 30 werkdagen na ondertekening van de notariële akte worden betaald, via Modelo 600 bij de Balearische belastingdienst (ATIB).
Kosten koper, nieuwbouw
2. Btw (IVA) en overdrachtsbelasting (AJD)
Bij aankoop van nieuwbouw rechtstreeks van een projectontwikkelaar betaalt u geen ITP. In plaats daarvan:
| Belasting | Tarief | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Btw (IVA) | 10% | Standaard woningen |
| Btw (IVA) | 21% | Grond en commercieel vastgoed |
| Overdrachtsbelasting (AJD) | 1,5% | Standaard, over de koopprijs |
| Overdrachtsbelasting (AJD), luxe | 2% | Nieuwbouw boven €1.000.000, specifiek voor de Balearen |
Rekenvoorbeeld: een nieuwbouwvilla van €1.500.000
| Berekening | Bedrag |
|---|---|
| Btw (IVA) 10% | €150.000 |
| Overdrachtsbelasting (AJD) 2% (luxe) | €30.000 |
| Totale belastingen (12% van de koopprijs) | €180.000 |
Overige kosten koper
3. Notaris, eigendomsregister en juridische kosten
| Kosten | Bedrag | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Notariskosten | €600 – €2.000 | Afhankelijk van koopprijs en complexiteit van de akte |
| Eigendomsregister (Registro de la Propiedad) | ~1% van de koopprijs | Geen wettelijk vaste termijn voor inschrijving, maar tijdig inschrijven beschermt uw eigendomstitel; het register verwerkt aanvragen doorgaans binnen 15 werkdagen |
| Juridische kosten (advocaat) | 0,5–1% van de koopprijs | Sterk aanbevolen, controleert eigendom, vergunningen en schulden |
| NIE-aanvraag | €10–€20 | Vereist voor alle buitenlandse kopers |
| Taxatiekosten (bij hypotheek) | €300–€800 | Vereist door de bank |
Gebruik altijd een lokale advocaat. Deze controleert of de woning openstaande schulden, illegale uitbreidingen of vergunningsproblemen heeft, wat allemaal bij afronding overgaat op de nieuwe eigenaar.
Jaarlijkse eigenaarskosten
4. Terugkerende kosten als eigenaar
| Belasting / kosten | Tarief | Opmerkingen |
|---|---|---|
| Onroerendezaakbelasting (IBI) | 0,3–0,7% van de kadastrale waarde | Jaarlijks; de kadastrale waarde ligt ruim onder de marktwaarde |
| Inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR) | 19% (EU) / 24% (niet-EU) | Forfaitair inkomen over 1,1–2% van de kadastrale waarde indien niet verhuurd |
| Afvalstoffenheffing | €100–€400/jaar | Afhankelijk van de gemeente |
| VvE-bijdrage (urbanisatie) | Varieert | Maandelijks of per kwartaal, voor gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen |
| Vermogensbelasting (Patrimonio) | Vanaf 0,28% | Balearische regionale schaal, algemene vrijstelling van €3.000.000; raadpleeg een belastingadviseur voor uw situatie |
Kosten verkoper
5. Wat betaalt de verkoper?
Verkopers op Ibiza hebben te maken met twee hoofdbelastingen.
- Vermogenswinstbelasting (IRPF/IRNR). Berekend over de winst, dus de verkoopprijs minus de koopprijs en aftrekbare kosten. Niet-ingezetenen, zowel EU als niet-EU, betalen een vlak tarief van 19% over de netto winst. Spaanse fiscale ingezetenen betalen in plaats daarvan de progressieve IRPF-spaarschaal: 19% tot €6.000, 21% tot €50.000, 23% tot €200.000, 27% tot €300.000, en 28% daarboven. Aftrekbaar zijn onder meer de oorspronkelijke koopprijs, betaalde ITP of btw, notaris- en advocaatkosten en gedocumenteerde renovatiekosten, dus bewaar elke factuur.
- Plusvalía municipal. Een gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, berekend over de stijging van de kadastrale grondwaarde sinds de laatste verkoop, vermenigvuldigd met het aantal jaren eigendom. Bedraagt doorgaans een paar duizend euro en moet binnen 30 werkdagen na afronding aan het gemeentehuis worden betaald.
Drie situaties zijn voor verkopers goed om te weten:
- 3% inhouding voor niet-ingezeten verkopers. Wanneer een niet-ingezetene verkoopt, moet de koper 3% van de prijs inhouden en binnen één maand afdragen aan de Spaanse belastingdienst (Modelo 211), als voorschot op de vermogenswinstbelasting. De verkoper vordert daarna een eventueel te veel ingehouden bedrag terug via Modelo 210. In de praktijk duurt het proces ongeveer vier maanden vanaf afronding: de maand voor de koper, daarna nog drie maanden voor de verkoper om in te dienen.
- Herinvesteringsvrijstelling hoofdwoning. Spaanse ingezetenen die hun hoofdwoning verkopen en de opbrengst binnen twee jaar herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning, zijn vrijgesteld van vermogenswinstbelasting. Niet-ingezetenen kunnen dit niet gebruiken.
- Vrijstelling voor 65-plussers. Verkopers ouder dan 65 die hun hoofdwoning verkopen, zijn volledig vrijgesteld van vermogenswinstbelasting.
Makelaarscourtage
6. Wie betaalt de makelaar?
In Spanje, en op Ibiza in het bijzonder, betaalt de verkoper de courtage van de makelaar. Als koper betaalt u in de overgrote meerderheid van de gevallen niets aan de makelaar, tenzij contractueel anders is overeengekomen. Ibiza Now vertegenwoordigt beide partijen professioneel en onpartijdig.
Samenvatting
Totaaloverzicht kosten: waar u op moet rekenen
| Situatie | Extra budget boven op de koopprijs |
|---|---|
| Bestaande woning tot €600.000 | ~9–10% (ITP + notaris + advocaat + register) |
| Bestaande woning €600.000–€1.000.000 | ~10–11% |
| Bestaande luxewoning boven €1.000.000 | ~12–14% |
| Nieuwbouw standaard | ~11,8% (10% btw + 1,5% AJD + kosten) |
| Nieuwbouw luxe boven €1.000.000 | ~12–13% (10% btw + 2% AJD + kosten) |
Wilt u een persoonlijke kosteninschatting voor uw situatie?
Elke aankoop is anders: prijs, type woning, financiering en fiscale woonplaats bepalen samen de exacte belastingdruk. Wij brengen u in contact met een lokale belastingspecialist die een gedetailleerd overzicht voor uw specifieke situatie opstelt.