Introducción
Prevea un 10 a 14% adicional sobre el precio de compra
Comprar una propiedad en Ibiza implica mucho más que el precio de compra en sí. Como regla general, prevea un 9 a 10% adicional para una propiedad de segunda mano de gama media, un 13 a 14% para una propiedad de lujo por encima de 1 millón de euros, y un 11,8 a 12% para obra nueva. En el lado de la venta, los no residentes tributan a un tipo fijo del 19% sobre la ganancia, mientras que los residentes pagan tipos progresivos hasta el 28%. Esta guía explica exactamente qué costes se pagan, cuándo, por quién y cómo calcularlos correctamente.
El error más habitual es aplicar el tipo más alto sobre todo el precio de compra. El ITP en Baleares funciona de forma progresiva por tramos, igual que el IRPF. Se paga un 8% sobre los primeros €400.000, un 9% sobre el siguiente tramo, y así sucesivamente.
Costes del comprador, segunda mano
1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Al comprar una propiedad existente a un vendedor particular, usted paga el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Las Islas Baleares aplican un tipo progresivo por tramos:
| Tramo del precio de compra | Tipo |
|---|---|
| Hasta €400.000 | 8% |
| €400.001 – €600.000 | 9% |
| €600.001 – €1.000.000 | 10% |
| €1.000.001 – €2.000.000 | 12% |
| Más de €2.000.000 | 13% |
Ejemplo práctico: una villa de segunda mano de €1.500.000
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| Primeros €400.000 × 8% | €32.000 |
| Siguientes €200.000 (hasta €600.000) × 9% | €18.000 |
| Siguientes €400.000 (hasta €1.000.000) × 10% | €40.000 |
| Resto, €500.000 × 12% | €60.000 |
| ITP total (tipo efectivo 10%) | €150.000 |
El ITP debe pagarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura notarial, mediante el Modelo 600 ante la Agencia Tributaria de las Illes Balears (ATIB).
Costes del comprador, obra nueva
2. IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Al comprar una obra nueva directamente al promotor, no se paga ITP. En su lugar:
| Impuesto | Tipo | Notas |
|---|---|---|
| IVA | 10% | Viviendas estándar |
| IVA | 21% | Suelo y propiedades comerciales |
| AJD | 1,5% | Tipo general, sobre el precio de compra |
| AJD, lujo | 2% | Obra nueva por encima de €1.000.000, tipo específico balear |
Ejemplo práctico: una villa de obra nueva de €1.500.000
| Cálculo | Importe |
|---|---|
| IVA 10% | €150.000 |
| AJD 2% (lujo) | €30.000 |
| Total impuestos (12% del precio) | €180.000 |
Otros costes del comprador
3. Notaría, registro de la propiedad y honorarios legales
| Coste | Importe | Notas |
|---|---|---|
| Honorarios notariales | €600 – €2.000 | Depende del precio y la complejidad de la escritura |
| Registro de la Propiedad | ~1% del precio | No existe un plazo legal fijo para inscribir, pero hacerlo con prontitud protege su titularidad; el registro suele tramitar la inscripción en unos 15 días hábiles |
| Honorarios legales (abogado) | 0,5–1% del precio | Muy recomendable, comprueba titularidad, licencias y deudas |
| Solicitud de NIE | €10–€20 | Necesario para todos los compradores extranjeros |
| Tasación (con hipoteca) | €300–€800 | Exigida por el banco |
Utilice siempre un abogado local. Comprueba si la propiedad tiene deudas pendientes, ampliaciones ilegales o problemas de licencia, todo lo cual se transmite al nuevo propietario en la finalización.
Costes anuales de propiedad
4. Costes recurrentes como propietario
| Impuesto / coste | Tipo | Notas |
|---|---|---|
| IBI | 0,3–0,7% del valor catastral | Anual; el valor catastral es notablemente inferior al de mercado |
| IRNR (no residentes) | 19% (UE) / 24% (fuera de la UE) | Renta imputada sobre el 1,1–2% del valor catastral si no está alquilada |
| Tasa de basuras | €100–€400/año | Depende del municipio |
| Cuotas de comunidad (urbanización) | Variable | Mensual o trimestral, para zonas comunes e instalaciones |
| Impuesto sobre el Patrimonio | Desde 0,28% | Escala regional balear, mínimo exento general de €3.000.000; consulte a un asesor fiscal para su caso |
Costes del vendedor
5. ¿Qué paga el vendedor?
Los vendedores en Ibiza afrontan dos impuestos principales.
- Impuesto sobre la ganancia patrimonial (IRPF/IRNR). Se calcula sobre el beneficio, es decir el precio de venta menos el precio de compra y los gastos deducibles. Los no residentes, tanto de la UE como de fuera de la UE, pagan un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta. Los residentes fiscales españoles pagan la escala progresiva del ahorro del IRPF: 19% hasta €6.000, 21% hasta €50.000, 23% hasta €200.000, 27% hasta €300.000, y 28% por encima. Son deducibles el precio de compra original, el ITP o IVA pagado, los gastos de notaría y honorarios legales y las obras de reforma documentadas, así que conserve todas las facturas.
- Plusvalía municipal. Un impuesto municipal sobre el incremento del valor del suelo, calculado sobre el aumento del valor catastral del suelo desde la última venta, multiplicado por los años de titularidad. Normalmente asciende a unos pocos miles de euros y debe pagarse al Ayuntamiento dentro de los 30 días hábiles siguientes a la finalización.
Tres situaciones conviene destacar para el vendedor:
- Retención del 3% para vendedores no residentes. Cuando vende un no residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en la Agencia Tributaria dentro del plazo de un mes (Modelo 211), como pago a cuenta del impuesto sobre la ganancia. El vendedor reclama después cualquier exceso mediante el Modelo 210. En la práctica el proceso dura unos cuatro meses desde la finalización: el mes del comprador, seguido de tres meses para que el vendedor presente su declaración.
- Exención por reinversión en vivienda habitual. Los residentes españoles que venden su vivienda habitual y reinvierten el importe en una nueva vivienda habitual en dos años están exentos del impuesto sobre la ganancia patrimonial. Los no residentes no pueden aplicar esta exención.
- Exención para mayores de 65 años. Los vendedores mayores de 65 que venden su vivienda habitual están totalmente exentos del impuesto sobre la ganancia patrimonial.
Honorarios de la agencia
6. ¿Quién paga al agente inmobiliario?
En España, y en Ibiza en particular, es el vendedor quien paga la comisión del agente inmobiliario. Como comprador, en la gran mayoría de los casos no paga nada al agente, salvo que se acuerde contractualmente lo contrario. Ibiza Now representa a ambas partes de forma profesional e imparcial.
Resumen
Resumen total de costes: qué presupuestar
| Situación | Presupuesto adicional sobre el precio de compra |
|---|---|
| Segunda mano hasta €600.000 | ~9–10% (ITP + notaría + abogado + registro) |
| Segunda mano €600.000–€1.000.000 | ~10–11% |
| Segunda mano de lujo por encima de €1.000.000 | ~12–14% |
| Obra nueva estándar | ~11,8% (10% IVA + 1,5% AJD + gastos) |
| Obra nueva de lujo por encima de €1.000.000 | ~12–13% (10% IVA + 2% AJD + gastos) |
¿Quiere una estimación de costes personalizada para su situación?
Cada compra es diferente: el precio, el tipo de propiedad, la financiación y la situación de residencia determinan la carga fiscal exacta. Podemos ponerle en contacto con un especialista fiscal local que preparará un desglose detallado para su caso concreto.