De markt in 2026

Wat verkopers moeten weten in 2026

De vastgoedmarkt op Ibiza kenmerkt zich in 2026 door een evenwichtige volwassenheid. Prijzen blijven dicht bij historische hoogtepunten, maar de hectische verkopersmarkt van 2021 en 2022 heeft plaatsgemaakt voor een rationelere omgeving. Correct geprijsde woningen verkopen goed, te duur aanbod blijft liggen. De gemiddelde tijd op de markt is ongeveer 135 dagen eilandbreed, maar goed geprijsde appartementen in Talamanca en Figueretes gaan binnen 60 dagen, terwijl te duur geprijsde luxevilla’s er 180 dagen of langer over kunnen doen.

Twee getallen kaderen de rest. Verkopers halen ongeveer 95 tot 98% van de vraagprijs, dus reken op een onderhandelingsmarge van een paar procent. En bent u niet-ingezetene, dan wordt de winst bij verkoop belast tegen een vlak tarief van 19%. Alles hieronder bouwt op die realiteit voort.

Prijsstelling is de belangrijkste beslissing die een verkoper neemt. In 2026 zijn kopers beter geïnformeerd en selectiever dan op enig ander moment in het afgelopen decennium. Een woning die vanaf het begin correct is geprijsd, presteert structureel beter dan een woning die hoog begint en later wordt afgeprijsd.

Voordat u verkoopt

Stap 1: Bereid uw documentatie voor

Een vlotte verkoop begint met een compleet dossier. Alle documenten klaar hebben voordat u aanbiedt voorkomt vertragingen tijdens de onderhandeling en voorkomt dat kopers hun vertrouwen verliezen. Uw makelaar en advocaat hebben nodig:

• Eigendomsakte (escritura), het officiële eigendomsdocument, ingeschreven bij het eigendomsregister.
• Uittreksel eigendomsregister (nota simple), dat de huidige eigenaar en eventuele lasten of hypotheken bevestigt.
• Kadastraal certificaat, dat de officiële oppervlakte en perceelgegevens bij het Catastro bevestigt.
• Energieprestatiecertificaat (EPC), wettelijk verplicht voor elke advertentie, met label A tot G.
• IBI-aanslagen van de laatste 3 tot 5 jaar.
• Betalingsbewijzen van de VvE-bijdrage, als bevestiging dat er geen achterstand is, indien in een urbanisatie.
• Bouwvergunningen voor alle bouwwerken op het perceel, inclusief zwembaden, bijgebouwen en uitbreidingen.
• Bewoonbaarheidsverklaring (cédula de habitabilidad), die bevestigt dat de woning wettelijk geschikt is voor bewoning.

Advocaten van kopers vragen doorgaans om volledige openheid over de stedenbouwkundige en energetische status vóór ondertekening. Door dit vroeg te verzamelen voorkomt u vertragingen op het laatste moment en neemt u de koper elke grond weg om te heronderhandelen over iets dat niet is gemeld.

Prijsstrategie

Stap 2: De juiste vraagprijs bepalen

Het prijzen van een woning op Ibiza vraagt lokale kennis en actuele marktgegevens, niet alleen wat een buur twee jaar geleden kreeg. De juiste prijs volgt uit recente vergelijkbare verkopen in dezelfde omgeving, de staat en juridische status van de woning, het energielabel, en hoeveel vraag er op dit moment is naar dat type woning.

Hoog beginnen en later afprijzen kost u tijd en kost u kopers. Serieuze kopers volgen de markt nauwlettend, en een prijsverlaging signaleert dat een woning te duur was geprijsd, wat lagere biedingen uitlokt.

Marketing

Stap 3: Hoe wij uw woning presenteren en op de markt brengen

Elke woning vraagt om een aanpak op maat. We bepalen samen de juiste strategie, of dat nu een discrete off-market introductie bij onze kopersdatabase is, gerichte marketing naar gekwalificeerde internationale kopers, of een grootschalige campagne. Bij elke advertentie doen we vier dingen.

• Professionele fotografie en video. Hoogwaardige foto’s, dronebeelden en videorondleidingen die het werkelijke karakter van de woning weergeven. De visuele presentatie is de belangrijkste factor voor betrokkenheid van kopers online.
• Internationale zichtbaarheid. Uw woning gaat naar onze database van gekwalificeerde internationale kopers, voornamelijk Nederlands, Brits en Duits, en naar de grote portals. Zo’n 70 tot 75% van de kopers in het middel- tot hoogsegment op Ibiza is internationaal.
• Off-market optie. Verkiest u discretie, dan stellen we uw woning alleen voor aan voorgekwalificeerde kopers in ons netwerk, zonder openbare advertentie. Dit past bij duurdere woningen waar privacy belangrijk is.
• Voorkwalificatie van kopers. We controleren financiële draagkracht en koopintentie vóór elke bezichtiging, zodat uw tijd beschermd is en bezichtigingen alleen met serieuze kopers plaatsvinden.

Het verkoopproces

Stap 4: Van bod tot afronding

1. Bod en onderhandeling. Wanneer een koper een bod doet, voeren wij de onderhandeling voor u en adviseren we over de juiste reactie op basis van de huidige omstandigheden en vergelijkbare verkopen. In deze fase is nog niets juridisch bindend.
2. Reserveringsovereenkomst (optioneel). Zodra er in principe overeenstemming is, kan een korte reserveringsovereenkomst worden opgesteld. De koper betaalt een reserveringsvergoeding (doorgaans €2.500 tot €10.000) en de woning wordt van de markt gehaald terwijl het due diligence-onderzoek loopt. Trekt de koper zich hier terug, dan blijft de vergoeding doorgaans bij de verkoper.
3. Privécontract en aanbetaling van 10%. Uw advocaat stelt het Contrato Privado de Compraventa op. Na ondertekening betaalt de koper 10% van de prijs als aanbetaling. Dit is bindend: trekt de koper zich terug, dan verliest hij de aanbetaling, en trekt u zich terug, dan betaalt u het dubbele terug. Afronding volgt doorgaans 4 tot 8 weken later.
4. Notariële afronding. Op de afgesproken datum ondertekenen beide partijen de escritura pública bij de notaris, de koper betaalt het resterende bedrag en u overhandigt de sleutels. Vanaf dat moment is de koper de juridische eigenaar. Kunt u niet op Ibiza zijn, dan kan iemand met een volmacht (poder notarial) namens u tekenen.

Vóór u aanbiedt

Stap 5: Wat te controleren vóór u naar de markt gaat

Voordat u aanbiedt, is het de moeite waard om alles op te lossen wat een verkoop kan vertragen of doen mislukken. De veelvoorkomende kwesties op Ibiza die uw advocaat moet controleren zijn:

• Illegale uitbreidingen of bouwwerken zonder vergunning, die advocaten van kopers vinden en die de waarde beïnvloeden.
• Een openstaande hypotheek, die bij afronding moet worden afgelost of overgedragen, waarbij uw bank wordt geïnformeerd.
• Een verschil tussen de geregistreerde en de werkelijke oppervlakte, veel voorkomend bij oudere woningen en landelijke fincas.
• Een ontbrekende bewoonbaarheidsverklaring, nodig voor afronding en traag te verkrijgen als die er niet is.
• Een verlopen energiecertificaat, dat geldig moet zijn op het moment van adverteren, want verlopen certificaten mogen niet worden gebruikt.
• De status van de toeristische verhuurvergunning, want kopers willen weten of een vergunning overdraagbaar is.

Fiscale verplichtingen

Stap 6: Welke belasting verkopers betalen

Als verkoper heeft u met twee hoofdbelastingen te maken, plus een inhouding als u niet-ingezetene bent. Deze vooraf begrijpen stelt u in staat uw netto-opbrengst nauwkeurig te berekenen.

Bewaar elke factuur die met de woning te maken heeft: aankoopkosten, honoraria en notariskosten, betaalde ITP en alle gedocumenteerde renovatiewerkzaamheden. Dit alles verlaagt uw belastbare winst en kan een echt verschil maken in de uiteindelijke aanslag.

Een paar vrijstellingen en termijnen zijn goed om te weten:

• Herinvesteringsvrijstelling (ingezetenen). Spaanse fiscale ingezetenen die hun hoofdwoning verkopen en de opbrengst binnen twee jaar herinvesteren in een nieuwe hoofdwoning, betalen geen vermogenswinstbelasting over de verkoop.
• Vrijstelling voor 65-plussers. Verkopers ouder dan 65 die hun hoofdwoning verkopen, zijn volledig vrijgesteld van vermogenswinstbelasting, ongeacht de winst.
• Niet-ingezetenen, 3% inhouding. De koper moet 3% van de prijs inhouden en afdragen aan de belastingdienst. Dien binnen drie maanden een Modelo 210 in om een teveel terug te vragen.
• Plusvalía-termijn. De plusvalía municipal moet binnen 30 werkdagen (días hábiles, geen kalenderdagen) na ondertekening van de akte aan het gemeentehuis worden betaald. Uw advocaat of belastingadviseur regelt dit.

Tijdlijn

Hoe lang duurt een verkoop?