El panorama regulatorio 2026
Qué ha cambiado, y por qué es importante
El mercado del alquiler en Ibiza ha experimentado cambios normativos fundamentales desde 2022, y conviene entender ese giro antes de comprar pensando en la rentabilidad por alquiler, o antes de intentar alquilar una propiedad que ya posee. La idea es simple. No se conceden nuevas licencias de alquiler turístico, el número de plazas legales cae, y una propiedad que ya tiene licencia obtiene un sobreprecio real.
Ese sobreprecio es del 15 al 25% frente a una propiedad idéntica sin licencia, y algunos propietarios afirman que solo la licencia añade entre 50.000 € y 150.000 € al valor. Mientras tanto, el número de plazas legales de alquiler turístico en Baleares cayó casi un 20% en 2025. La escasez, en resumen, define ahora este mercado.
No se conceden nuevas licencias de alquiler turístico (ETV) en ningún punto de Ibiza ni del resto de las Islas Baleares. La moratoria introducida en febrero de 2022 (Decreto-ley 3/2022) se reestructuró como una suspensión sin fecha de finalización mediante el Decreto-ley 4/2025, de 11 de abril de 2025, y permanece en vigor hasta que cada consejo insular complete su evaluación de capacidad de carga turística. La única forma legal de alquilar a corto plazo a turistas es ser propietario de un inmueble que ya cuente con una licencia ETV válida y transmisible.
Dos tipos de alquiler
Alquiler vacacional frente a larga duración
Antes de nada, tenga claro cuál de los dos va a hacer, porque se rigen por normas completamente distintas.
| Alquiler vacacional (corta duración) | Alquiler de larga duración (1 mes o más) | |
|---|---|---|
| Licencia requerida | Sí, número ETV válido | No se requiere licencia |
| Moratoria | Sí, sin nuevas licencias desde 2022 | No aplica |
| Rentabilidad típica | Mayor, pero estacional | Menor, pero estable todo el año |
| Gestión administrativa | Compleja, múltiples obligaciones | Más simple, contrato de alquiler estándar |
| Estancia mínima | Días o semanas | Mínimo 1 mes (sin servicios turísticos) |
| Nivel de regulación | Nacional, regional y municipal | Nacional (LAU) |
La licencia ETV
Cómo funciona la licencia de alquiler turístico
La ETV (Estancia Turística Vacacional) es la licencia oficial emitida por el Consell Insular d’Eivissa que autoriza a un inmueble a alquilarse como alojamiento turístico. Sin un número ETV válido, una propiedad no puede comercializarse legalmente como alojamiento vacacional por ningún canal, incluidos Airbnb, Booking.com o el anuncio directo.
Unos pocos puntos determinan si una licencia vale algo. Las concedidas antes de enero de 2017 no caducan ni requieren renovación, solo una tasa anual por propiedad. Las posteriores a enero de 2017 deben renovarse cada cinco años y estar en una zona designada para uso turístico. El alquiler turístico en apartamentos está totalmente prohibido en Ibiza Ciudad, sea cual sea el historial del piso, mientras que las villas unifamiliares en zonas turísticas tienen mejores perspectivas. Y como no se conceden nuevas licencias, la única forma de obtener una es comprar una propiedad que ya la tenga, con la transmisión incluida expresamente en la escritura y aprobada por el Consell en un plazo de sesenta días.
Verifique siempre una licencia antes de confiar en ella. Un número válido empieza por las letras ETV, y puede comprobarlo directamente en registreturistic.conselldeivissa.es antes de firmar nada.
Una trampa pilla a los compradores. Incluso una licencia válida no sirve de nada si la comunidad de propietarios ha votado prohibir la actividad turística en el edificio. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025) basta una mayoría del 60% para prohibir o restringir el alquiler turístico de cara al futuro, y aunque los alquileres que ya operaban legalmente antes de esa fecha conservan su condición protegida, esa misma mayoría puede imponer nuevas restricciones o recargos. Revise las actas de la comunidad antes de comprar, y confirme con un abogado si una licencia existente en el edificio se ve afectada.
Nuevas normas nacionales 2025 a 2026
Qué debe cumplir una vez que alquila
Además de los requisitos de la ETV balear, la legislación nacional española ha añadido nuevas obligaciones desde 2025. Cuatro son las más importantes.
- Número de registro. El número nacional NRUA/VUD fue obligatorio desde julio de 2025, pero el 21 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el registro nacional, al considerar que el Estado no tenía competencia constitucional para desplazar los registros regionales existentes. El número que ahora exigen las plataformas es su código regional, en Ibiza su número ETV. La obligación de la UE de que las plataformas transmitan los datos de los anuncios a la ventanilla única sigue vigente en virtud del Reglamento (UE) 2024/1028.
- Registro de viajeros. Todos los datos de los huéspedes deben remitirse a través de ses.hospedajes dentro de las 24 horas siguientes a la entrada, obligatorio desde diciembre de 2024 en virtud del Real Decreto 933/2021, con sanciones significativas por incumplimiento.
- Normas de la UE sobre alquiler de corta duración. En vigor desde el 20 de mayo de 2026: código de registro de la UE obligatorio en cada anuncio e intercambio directo de datos entre plataformas y administraciones.
- Impuesto turístico. Los propietarios recaudan y liquidan trimestralmente el impuesto turístico balear (IEET) mediante el Modelo 700 ante la ATIB. El tipo depende de la categoría del inmueble y la temporada.
Rentabilidades
¿Qué ingresos puede esperar de forma realista?
Los ingresos varían mucho según el tipo de propiedad, la ubicación, el estado de la licencia y cómo gestione el inmueble. Estos son rangos de mercado realistas para 2026.
| Tipo de propiedad | Tarifa semana punta | Ingresos brutos anuales (estimación) | Notas |
|---|---|---|---|
| Villa de 3 habitaciones con licencia (interior) | 3.000 €–6.000 €/sem | 40.000 €–80.000 € | 8–12 semanas de temporada alta |
| Villa de 4 habitaciones con licencia (vista al mar) | 6.000 €–15.000 €/sem | 80.000 €–150.000 € | Ubicación premium, 8–10 semanas |
| Villa de lujo de 5–6 habitaciones (sur/oeste) | 15.000 €–50.000+ €/sem | 150.000 €–400.000+ € | Es Cubells, Cala Jondal, etc. |
| Apartamento (larga duración anual) | 1.500 €–3.500 €/mes | 18.000 €–42.000 € | No se requiere licencia |
| Villa (larga duración anual) | 3.500 €–12.000 €/mes | 42.000 €–144.000 € | No se requiere licencia |
Cifras brutas indicativas, antes de comisiones de gestión (normalmente 15–25%), mantenimiento, seguro, limpieza, comisiones de plataforma e impuestos. La rentabilidad neta varía mucho según la propiedad y la gestión.
Impuestos
¿Qué paga sobre los ingresos?
El tratamiento fiscal depende de su condición de residencia. Los no residentes tributan por los ingresos de alquiler en Ibiza en España bajo el sistema del IRNR, con declaración trimestral o anual mediante el Modelo 210.
| Situación | Tipo impositivo | ¿Gastos deducibles? | Presentación |
|---|---|---|---|
| No residente UE/EEE | 19% sobre el rendimiento neto | Sí: mantenimiento, seguro, intereses hipotecarios, comisiones de gestión, amortización | Trimestral o anual, Modelo 210 |
| No residente fuera de la UE | 24% sobre el ingreso bruto | No se permiten deducciones | Trimestral o anual, Modelo 210 |
| Residente fiscal en España | Tipo progresivo del IRPF | Sí: todos los gastos permitidos | Declaración anual del IRPF |
Los residentes de la UE y del EEE pueden deducir todos los gastos directamente relacionados con el alquiler: intereses hipotecarios, comisiones de gestión, limpieza, mantenimiento, seguro y amortización proporcional. Conserve todos los recibos, esto puede reducir la base imponible entre un 40 y un 60%.
Durante los periodos en que la propiedad no está alquilada, ya sea por uso propio o por estar vacía, los no residentes pagan el impuesto sobre la renta imputada, normalmente el 19% sobre el 1,1 a 2% del valor catastral, declarado anualmente mediante el Modelo 210.
Antes de alquilar
Una lista de verificación rápida
Repase esto antes de alquilar una propiedad, o antes de comprar una para alquilar.
- Verifique el número de licencia ETV en registreturistic.conselldeivissa.es: válida, no revocada y transmisible.
- Revise las actas de la junta: ¿ha votado la comunidad de propietarios prohibir el alquiler turístico?
- Incluya la transmisión de la licencia expresamente en la escritura, con la aprobación del Consell iniciada dentro de los 60 días.
- Muestre su número ETV regional en cada anuncio.
- Configure ses.hospedajes y registre a los viajeros dentro de las 24 horas siguientes a la entrada.
- Compruebe que su seguro cubre el uso como alquiler turístico. Las pólizas estándar normalmente no lo hacen.
- Contrate un gestor de propiedades local y un asesor fiscal para la atención a huéspedes, el mantenimiento, el cumplimiento y las declaraciones del Modelo 210 y del impuesto turístico (IEET).
¿Busca una propiedad con una licencia de alquiler existente?
Podemos mostrarle propiedades actuales que ya cuentan con una licencia ETV válida, ofrecerle una previsión de rentabilidad realista para un inmueble concreto y ponerle en contacto con gestores de propiedades y asesores fiscales de confianza en la isla.