Het regelgevend landschap 2026
Wat er is veranderd, en waarom dat belangrijk is
De verhuurmarkt op Ibiza heeft sinds 2022 fundamentele regelgevende veranderingen doorgemaakt, en het loont om dat te begrijpen voordat u een woning koopt met verhuur in gedachten, of voordat u een woning die u al bezit probeert te verhuren. De kern is simpel. Er worden geen nieuwe toeristische verhuurvergunningen meer uitgegeven, het aantal legale verhuurbedden daalt, en een woning die al een vergunning heeft levert een duidelijke meerprijs op.
Die meerprijs bedraagt 15 tot 25% ten opzichte van een identieke woning zonder vergunning, en sommige eigenaren melden dat de vergunning alleen al €50.000 tot €150.000 aan de waarde toevoegt. Tegelijk daalde het aantal legale toeristische verhuurbedden in de Balearen in 2025 met bijna 20%. Schaarste is kortom bepalend geworden voor deze markt.
Nergens op Ibiza of in de rest van de Balearen worden nog nieuwe toeristische verhuurvergunningen (ETV) uitgegeven. Het moratorium dat in februari 2022 werd ingevoerd (Decreto-ley 3/2022) is bij Decreto-ley 4/2025 van 11 april 2025 omgezet in een opschorting zonder einddatum, en blijft van kracht totdat elke eilandraad zijn evaluatie van de toeristische draagkracht heeft afgerond. De enige legale manier om kortstondig aan toeristen te verhuren, is het bezitten van een woning die al over een geldige, overdraagbare ETV-vergunning beschikt.
Twee soorten verhuur
Vakantieverhuur versus langetermijnverhuur
Bepaal eerst welke van de twee u van plan bent, want ze vallen onder volledig verschillende regels.
| Vakantieverhuur (korte termijn) | Langetermijnverhuur (1 maand of langer) | |
|---|---|---|
| Vergunning vereist | Ja, geldig ETV-nummer | Geen vergunning vereist |
| Moratorium | Ja, geen nieuwe vergunningen sinds 2022 | Niet van toepassing |
| Typisch rendement | Hoger, maar seizoensgebonden | Lager, maar stabiel het hele jaar |
| Administratie | Complex, meerdere verplichtingen | Eenvoudiger, standaard huurcontract |
| Minimale verblijfsduur | Dagen of weken | Minimaal 1 maand (geen toeristische diensten) |
| Reguleringsniveau | Nationaal, regionaal en gemeentelijk | Nationaal (LAU) |
De ETV-vergunning
Hoe de toeristische verhuurvergunning werkt
De ETV (Estancia Turística Vacacional) is de officiële vergunning die wordt afgegeven door de Consell Insular d’Eivissa en die een woning toestaat als toeristische accommodatie te worden verhuurd. Zonder een geldig ETV-nummer mag een woning via geen enkel kanaal legaal als vakantieaccommodatie worden aangeboden, ook niet via Airbnb, Booking.com of directe verhuur.
Een paar punten bepalen of een vergunning iets waard is. Vergunningen die vóór januari 2017 zijn afgegeven verlopen niet en hoeven niet te worden verlengd, alleen een jaarlijkse vergoeding per woning. Vergunningen vanaf januari 2017 moeten elke vijf jaar worden verlengd en moeten in een voor toerisme aangewezen zone liggen. Toeristische verhuur van appartementen is volledig verboden in Ibiza-stad, ongeacht de geschiedenis van het appartement, terwijl vrijstaande villa’s in toeristische zones veel betere kansen hebben. En omdat er geen nieuwe vergunningen worden uitgegeven, is de enige manier om er een te krijgen het kopen van een woning die er al een heeft, met de overdracht expliciet opgenomen in de verkoopakte en binnen zestig dagen goedgekeurd door de Consell.
Controleer een vergunning altijd voordat u erop vertrouwt. Een geldige ETV-vergunning begint altijd met de letters ETV, en u kunt het nummer rechtstreeks controleren op registreturistic.conselldeivissa.es voordat u iets ondertekent.
Eén valkuil verrast kopers. Ook een geldige vergunning is waardeloos als de vereniging van eigenaars heeft gestemd om toeristische activiteiten in het gebouw te verbieden. Sinds 3 april 2025 (Ley Orgánica 1/2025) is een meerderheid van 60% voldoende om toeristische verhuur voortaan te verbieden of te beperken, en hoewel verhuur die vóór die datum al legaal plaatsvond doorgaans een beschermde status behoudt, kan diezelfde meerderheid er nieuwe beperkingen of toeslagen aan opleggen. Bekijk de notulen van de VvE voordat u koopt, en laat een advocaat bevestigen of een bestaande vergunning in het gebouw hierdoor wordt geraakt.
Nieuwe nationale regels 2025 tot 2026
Waaraan u moet voldoen zodra u verhuurt
Naast de Balearische ETV-vereisten heeft de Spaanse nationale wetgeving sinds 2025 extra verplichtingen toegevoegd. Vier daarvan zijn het belangrijkst.
- Registratienummer. Een nationaal NRUA/VUD-registratienummer was verplicht vanaf juli 2025, maar op 21 mei 2026 verklaarde het Spaanse Hooggerechtshof dit nationale register nietig, omdat de staat niet de constitutionele bevoegdheid had om bestaande regionale registers te overrulen. Het nummer dat platforms nu vereisen is uw regionale code, op Ibiza uw ETV-nummer. De EU-verplichting voor platforms om advertentiegegevens door te geven aan het ventanilla única-loket blijft van kracht onder EU-Verordening 2024/1028.
- Gastregistratie. Alle gastgegevens moeten binnen 24 uur na check-in worden ingediend via ses.hospedajes, verplicht sinds december 2024 op grond van Real Decreto 933/2021, met aanzienlijke boetes bij niet-naleving.
- EU-regels kortetermijnverhuur. Van kracht sinds 20 mei 2026: een verplichte EU-registratiecode op elke advertentie, en directe gegevensuitwisseling tussen platforms en overheid.
- Toeristenbelasting. Eigenaren innen de Balearische toeristenbelasting (IEET) en dragen die per kwartaal af via Modelo 700 aan de ATIB. Het tarief hangt af van de categorie van de woning en het seizoen.
Huurrendementen
Welke inkomsten kunt u realistisch verwachten?
Rendementen variëren sterk afhankelijk van het type woning, de locatie, de vergunningsstatus en hoe u de woning verhuurt. Dit zijn realistische marktranges voor 2026.
| Type woning | Piekweektarief | Jaarlijks bruto-inkomen (schatting) | Opmerkingen |
|---|---|---|---|
| Villa met 3 slaapkamers, met vergunning (landelijk) | €3.000–€6.000/wk | €40.000–€80.000 | 8–12 weken hoogseizoen |
| Villa met 4 slaapkamers, met vergunning (zeezicht) | €6.000–€15.000/wk | €80.000–€150.000 | Premiumlocatie, 8–10 weken |
| Luxevilla met 5–6 slaapkamers (zuid/west) | €15.000–€50.000+/wk | €150.000–€400.000+ | Es Cubells, Cala Jondal, enz. |
| Appartement (langjarige verhuur) | €1.500–€3.500/mnd | €18.000–€42.000 | Geen vergunning vereist |
| Villa (langjarige verhuur) | €3.500–€12.000/mnd | €42.000–€144.000 | Geen vergunning vereist |
Alle cijfers zijn indicatieve bruto-inkomsten, vóór beheerkosten (doorgaans 15–25%), onderhoud, verzekering, schoonmaak, platformkosten en belastingen. Het netto rendement varieert sterk per woning en beheeraanpak.
Belasting
Wat betaalt u over de inkomsten?
De fiscale behandeling hangt af van uw fiscale woonplaats. Niet-ingezetenen betalen belasting over huurinkomsten uit Ibiza in Spanje onder het IRNR-systeem, met kwartaal- of jaaraangifte via Modelo 210.
| Situatie | Belastingtarief | Aftrekbare kosten? | Aangifte |
|---|---|---|---|
| Niet-ingezetene EU/EER | 19% over netto-inkomen | Ja: onderhoud, verzekering, hypotheekrente, beheerkosten, afschrijving | Per kwartaal of jaarlijks, Modelo 210 |
| Niet-ingezetene buiten de EU | 24% over bruto-inkomen | Geen aftrek toegestaan | Per kwartaal of jaarlijks, Modelo 210 |
| Fiscaal ingezetene van Spanje | Progressief IRPF-tarief | Ja: alle toegestane kosten | Jaarlijkse IRPF-aangifte |
Ingezetenen van de EU en EER kunnen alle kosten die direct verband houden met de verhuur aftrekken: hypotheekrente, beheerkosten, schoonmaak, onderhoud, verzekering en proportionele afschrijving. Bewaar alle bonnetjes, dit kan de belastinggrondslag met 40 tot 60% verlagen.
Voor periodes waarin uw woning niet wordt verhuurd, of u die nu zelf gebruikt of leeg laat staan, betalen niet-ingezetenen forfaitaire inkomstenbelasting, doorgaans 19% over 1,1 tot 2% van de kadastrale waarde, jaarlijks aangegeven via Modelo 210.
Vóór u verhuurt
Een korte checklist
Loop dit door voordat u een woning verhuurt, of voordat u er een koopt om te verhuren.
- Controleer het ETV-nummer op registreturistic.conselldeivissa.es: geldig, niet ingetrokken en overdraagbaar.
- Bekijk de notulen van de VvE: heeft de vereniging van eigenaars gestemd om toeristische verhuur te verbieden?
- Neem de overdracht van de vergunning expliciet op in de verkoopakte, met de goedkeuring van de Consell gestart binnen 60 dagen.
- Toon uw regionale ETV-nummer op elke advertentie.
- Stel ses.hospedajes in en registreer gasten binnen 24 uur na check-in.
- Controleer of uw woonverzekering toeristische verhuur dekt. Standaardpolissen doen dit doorgaans niet.
- Schakel een lokale property manager en een belastingadviseur in voor gastbeheer, onderhoud, naleving en de aangiften Modelo 210 en toeristenbelasting (IEET).
Op zoek naar een woning met een bestaande verhuurvergunning?
Wij laten u actuele woningen zien die al over een geldige ETV-vergunning beschikken, geven een realistische rendementsprognose voor een specifieke woning, en brengen u in contact met betrouwbare property managers en belastingadviseurs op het eiland.