Por qué Ibiza
Mucho más que un destino vacacional
Ibiza es conocida por su libertad, su clima, su naturaleza y una calidad de vida que genuinamente es difícil de encontrar en otro lugar de Europa. Tanto si viene por las playas, los pueblos, la gastronomía, la comunidad o simplemente por la luz, la isla tiene la costumbre de convertirse en un lugar al que quiere volver, año tras año.
Si pasa regularmente las vacaciones aquí, llega un punto en que ser propietario tiene sentido tanto financiera como emocionalmente. En lugar de alquilar una casa diferente cada verano, tiene su propio lugar: su propia terraza, su propia piscina, su propio rincón en la isla. Y a diferencia de la mayoría de los destinos vacacionales, el inmobiliario ibicenco ha mantenido y aumentado su valor de forma consistente a lo largo del tiempo. Presupueste alrededor de un 9 a 14% en gastos adicionales sobre el precio de compra, y cuente con unos €15.000 a €40.000 al año para mantener una villa de gama media una vez sumados impuestos, seguro y mantenimiento. Un dato que conviene saber antes de basar sus planes en los ingresos por alquiler: desde 2022 no se conceden nuevas licencias de alquiler turístico, un punto que retomamos más abajo.
Los propietarios de segunda residencia más felices con los que trabajamos son los que compraron por el amor a la isla en primer lugar, y por la inversión en segundo. Ambos aspectos suelen ir de la mano en Ibiza, pero el estilo de vida debe ser lo primero.
Qué zona le conviene
Los cinco municipios de Ibiza
Ibiza abarca cinco municipios, cada uno con un carácter completamente distinto. Elegir la zona adecuada es una de las decisiones más importantes que tomará, y en muchos casos importa más que la propiedad en sí.
| Municipio | Carácter | Ideal para |
|---|---|---|
| Ibiza Town (Eivissa) | Urbano, cosmopolita, histórico | Proximidad, cultura, restaurantes, puerto deportivo |
| Santa Eulària des Riu | Familiar, todo el año, tranquilo | Familias, nómadas digitales, vida anual |
| Sant Josep de sa Talaia | Lujo, privacidad, vistas al atardecer | Compradores de alto poder adquisitivo, reclusión, mejores playas |
| Sant Antoni de Portmany | Emergente, costa oeste, atardeceres | Valor, potencial inversor, compradores más jóvenes |
| Sant Joan de Labritja | Rural, auténtico, bohemio | Paz, vida en finca, vida off-grid |
Dentro de estos municipios, los pueblos y zonas específicas importan enormemente. Santa Gertrudis en el interior, Jesús cerca de Ibiza Town, Es Cubells en la costa sur y San Carlos en el norte tienen cada uno su propio grupo fiel de seguidores. Siempre recomendamos pasar tiempo en distintas zonas, preferiblemente fuera del pico estival, antes de comprometerse. Para un análisis completo de precios y carácter por zona, consulte nuestra guía de zonas 2026.
Qué tipo de propiedad
Villa, finca, apartamento o adosado
Cuatro tipos de propiedad conforman la mayor parte del mercado de segunda residencia, cada uno adecuado a una forma distinta de disfrutar la isla.
Villa
desde €800.000
La segunda residencia más solicitada en Ibiza, habitualmente moderna o contemporánea, con piscina, jardín y privacidad. La oferta va de €800.000 a más de €10M. Ideal para familias y compradores que buscan espacio exterior y sensación de permanencia.
Finca
desde €700.000
Una masía rural tradicional, a menudo en grandes parcelas con jardines maduros, muros de piedra y carácter ibicenco auténtico. Requiere más mantenimiento que una villa pero ofrece una atmósfera incomparable.
Apartamento
desde €250.000
Un punto de entrada más accesible con menor mantenimiento, habitualmente en o cerca de Ibiza Town o Santa Eulària. Ideal para quienes visitan por períodos más cortos y prefieren la comodidad urbana. De un estudio de €250.000 a un ático por encima de €2M.
Adosado
desde €400.000
Lo mejor de ambos mundos para muchos compradores: entrada propia, un pequeño jardín o terraza, habitualmente en un pueblo o urbanización. Buen ambiente comunitario y menor mantenimiento que una villa completa.
Antes de comprar
Qué debe tener en regla antes de empezar
Cuatro cosas conviene tenerlas listas antes de hacer una oferta, no después. Prepararlas con tiempo mantiene la compra fluida en cuanto encuentre la propiedad adecuada.
- NIE. El NIE español (Número de Identificación de Extranjero) es obligatorio para todos los compradores extranjeros: sin él no puede comprar, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos en España. Solicítelo en el consulado español de su país o en una comisaría de policía nacional en Ibiza. Cuente con 2 a 6 semanas. Coste: €10 a €20.
- Cuenta bancaria española. Necesaria para el pago notarial mediante cheque bancario certificado, para la domiciliación de suministros y para los pagos fiscales anuales. Cualquier banco español importante la abre con su NIE y pasaporte. HolaBank de CaixaBank y el servicio Mundo de Santander están diseñados para clientes internacionales.
- Abogado local independiente. Designe un abogado con sede en Ibiza antes de hacer una oferta, no después. Verificará titularidades, licencias urbanísticas, ampliaciones ilegales, deudas y deudas de comunidad. Honorarios: 0,5 a 1% del precio de compra. Imprescindible.
- Un presupuesto claro, incluyendo todos los gastos. Presupueste un 9 a 14% adicional sobre el precio de compra para impuestos, notaría, honorarios legales y registro. En una propiedad de €900.000, eso supone entre €80.000 y €125.000 en gastos adicionales. Nuestra guía de costes e impuestos tiene el desglose completo.
Alquilar en 2026
Qué puede y no puede hacer
Muchos compradores de segunda residencia llegan con la idea de que pueden compensar los costes de propiedad alquilando durante el verano. Es posible, pero la situación regulatoria en 2026 es significativamente más restrictiva que hace unos años, y es esencial entenderla antes de comprar.
Desde febrero de 2022 no se conceden nuevas licencias ETV (Estancia Turística Vacacional) en ningún punto de Ibiza ni de las Islas Baleares, y la moratoria fue prorrogada indefinidamente en mayo de 2024. Para alquilar legalmente a turistas a corto plazo, la propiedad debe disponer ya de una licencia ETV válida y transferible. Las propiedades con licencia se venden con una prima de €50.000 a €150.000 sobre propiedades comparables sin licencia.
Lo que puede hacer depende por completo de la duración del alquiler:
| Tipo de alquiler | ¿Licencia necesaria? | Notas |
|---|---|---|
| Alquiler vacacional (días o semanas) | Sí, número ETV válido | Moratoria vigente, sin nuevas licencias. También obligatorio registro VUD ID (desde julio 2025) |
| Alquiler de media temporada (1 a 11 meses) | Sin licencia necesaria | Contrato estándar, sin servicios turísticos |
| Alquiler anual de larga duración | Sin licencia necesaria | Regulado por la LAU española |
Si una propiedad se anuncia como titular de licencia turística, verifique siempre el número ETV directamente en registreturistic.conselldeivissa.es antes de acordar un precio. Compruebe también las actas de la comunidad: desde abril de 2025, una mayoría del 60% de propietarios en un edificio puede prohibir el alquiler turístico incluso para titulares de licencias existentes.
Costes anuales de propiedad
Lo que cuesta ser propietario, más allá de la compra
Una segunda residencia en Ibiza no es una inversión pasiva. Este es un panorama realista de los costes anuales recurrentes para una villa de gama media con un precio entre €900.000 y €1.500.000.
| Concepto | Importe anual típico | Notas |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | €800 – €3.000 | Sobre valor catastral, muy por debajo del valor de mercado |
| IRNR (renta imputada, sin alquiler) | €300 – €1.500 | 19% (UE) sobre el 1,1% del valor catastral |
| Seguro de hogar | €600 – €2.000 | Mayor para propiedades rurales y parcelas grandes |
| Cuota de comunidad | €800 – €4.000 | En urbanizaciones, cubre zonas comunes y piscina |
| Mantenimiento piscina y jardín | €3.000 – €8.000 | Más para grandes parcelas y piscinas |
| Cuidador o gestor de propiedades | €1.500 – €5.000 | Imprescindible para no residentes |
| Suministros (en uso) | €2.000 – €6.000 | Facturas de luz altas en verano (aire acondicionado) |
| Total realista | €10.000 – €30.000+ / año | Sin reformas ni amueblamiento |
El Impuesto sobre el Patrimonio es una consideración adicional y se aplica por encima de unos €167.129 de patrimonio neto mantenido en España.
Aspectos prácticos
Las cosas en las que nadie piensa hasta que es propietario
Algunas de las cosas más útiles que hay que saber sobre ser propietario en Ibiza no tienen nada que ver con la compra en sí. Estos son los detalles que hacen que la propiedad funcione en el día a día.
- Un coche en la isla. Tener coche en Ibiza es imprescindible, ya que el transporte público fuera de Ibiza Town es limitado. Puede traer uno desde la UE en ferry desde Barcelona, Valencia o Dénia, pero tras 12 meses de residencia debe matricularse con placas españolas. También puede comprar uno localmente o en el continente y transportarlo, y compruebe siempre la validez de la ITV al adquirir un coche usado.
- Contratar un cuidador. Si pasa menos de seis meses al año en la isla, un cuidador local no es un lujo sino una necesidad. Se encarga de las revisiones periódicas, coordina el mantenimiento, resuelve problemas antes de que se vuelvan costosos y cuida el jardín y la piscina entre sus visitas. Podemos ponerle en contacto con cuidadores de confianza.
- Amueblar su propiedad. Ibiza cuenta con una consolidada escena de diseño de interiores. El estilo característico de la isla combina luminosidad mediterránea con materiales naturales, lino, terracota y detalle artesanal. Ibiza Town y Santa Gertrudis tienen excelentes tiendas de muebles, y hay hábiles diseñadores locales para distintos presupuestos.
- La gestoría, su aliado administrativo. Una gestoría es un profesional administrativo español que gestiona el papeleo oficial: declaraciones fiscales, altas de suministros, solicitudes de permisos, matriculación de vehículos y más. Para no hispanohablantes o no residentes, una buena gestoría ahorra tiempo y evita errores costosos.
- Viajar con mascotas. Puede traer mascotas desde países de la UE con microchip, vacunas al día y pasaporte europeo para animales. Compañías como Vueling y Transavia permiten una mascota por billete en cabina, sujeto a límites de peso, y el número por vuelo es limitado, así que reserve con antelación.
- Electricidad y agua. Las facturas de luz pueden ser sustancialmente más altas que en el norte de Europa, especialmente en verano con el aire acondicionado. El suministro de agua es una preocupación real, ya que muchas propiedades rurales dependen de pozos o agua comprada. Pregunte siempre específicamente sobre el suministro y los costes del agua antes de adquirir cualquier propiedad rural.
Impuestos para propietarios
Impuestos clave para propietarios de segunda residencia en 2026
Como propietario no residente de una segunda residencia en Ibiza, tiene un puñado de obligaciones fiscales anuales que planificar. Aunque nunca alquile la propiedad, el IRNR sigue aplicándose. Bajo el IRNR (impuesto sobre la renta de no residentes) debe pagar anualmente el impuesto sobre una renta imputada ficticia, calculada como el 1,1% del valor catastral para la mayoría de propiedades en Ibiza, gravada al 19% para residentes de la UE y al 24% para no residentes de la UE, y declarada mediante Modelo 210 antes del 31 de diciembre.
El IBI es el tributo municipal anual sobre bienes inmuebles, basado en el valor catastral y abonado directamente al Ayuntamiento, normalmente de €800 a €3.000 al año para una propiedad de gama media; su gestoría o banco puede domiciliarlo. El Impuesto sobre el Patrimonio se aplica al patrimonio neto en España superior a €167.129, con tipos del 0,2% al 2,5%, declarado mediante Modelo 714 antes del 30 de junio. Por último, cuando venda, se aplica el impuesto sobre la ganancia patrimonial sobre el beneficio: para no residentes de la UE es el 19% sobre ganancias hasta €6.000, luego progresivo hasta el 28%, así que conserve todas las facturas de gastos de compra, honorarios legales y reformas, ya que reducen su ganancia imponible. Para una explicación completa, consulte nuestra guía del impuesto sobre la renta para no residentes.
¿Ya sueña con su propio rincón en Ibiza?
Llevamos más de una década ayudando a personas a encontrar su segunda residencia en esta isla. Tanto si acaba de empezar a explorar como si está listo para dar el siguiente paso, estaremos encantados de hablar sobre lo que más se adapta a su situación.