Comprar una segunda vivienda o casa en Ibiza
Comprar una Segunda Residencia
o Villa Vacacional en Ibiza
Todo lo que necesita saber sobre ser propietario de una segunda residencia en Ibiza — desde lo práctico y financiero hasta las cosas en las que nadie piensa hasta que ya está en la isla.
Mucho más que un destino vacacional
Ibiza es conocida por su libertad, su clima, su naturaleza y una calidad de vida que genuinamente es difícil de encontrar en otro lugar de Europa. Tanto si viene por las playas, los pueblos, la gastronomía, la comunidad o simplemente por la luz — la isla tiene la costumbre de convertirse en un lugar al que quiere volver, año tras año.
Si pasa regularmente las vacaciones en Ibiza, llega un punto en que ser propietario tiene sentido tanto financiera como emocionalmente. En lugar de alquilar una casa diferente cada verano, tiene su propio lugar — su propia terraza, su propia piscina, su propio rincón en la isla. Y a diferencia de la mayoría de los destinos vacacionales, el inmobiliario ibicenco ha mantenido y aumentado su valor de forma consistente a lo largo del tiempo.
“Los propietarios de segunda residencia más felices con los que trabajamos son los que compraron por el amor a la isla en primer lugar, y por la inversión en segundo. Ambos aspectos suelen ir de la mano en Ibiza — pero el estilo de vida debe ser lo primero.”
Los cinco municipios de Ibiza — y lo que ofrece cada uno
| Municipio | Carácter | Ideal para |
|---|---|---|
| Ibiza Town (Eivissa) | Urbano, cosmopolita, histórico | Proximidad, cultura, restaurantes, puerto deportivo |
| Santa Eulària des Riu | Familiar, todo el año, tranquilo | Familias, nómadas digitales, vida anual |
| Sant Josep de sa Talaia | Lujo, privacidad, vistas al atardecer | Compradores HNW, reclusión, mejores playas |
| Sant Antoni de Portmany | Emergente, costa oeste, atardeceres | Valor, potencial inversor, compradores más jóvenes |
| Sant Joan de Labritja | Rural, auténtico, bohemio | Paz, vida en finca, vida off-grid |
Dentro de estos municipios, los pueblos y zonas específicas importan enormemente. Santa Gertrudis (interior), Jesús (cerca de Ibiza Town), Es Cubells (costa sur) y San Carlos (norte) tienen cada uno su propio grupo fiel de seguidores. Siempre recomendamos pasar tiempo en distintas zonas — preferiblemente fuera del pico estival — antes de comprometerse. Para un análisis completo de precios y carácter por zona, consulte nuestra Guía de Zonas 2026.
Villa, finca, apartamento o adosado
Qué debe tener en regla antes de empezar
El NIE español es obligatorio para todos los compradores extranjeros — sin él no puede comprar, abrir una cuenta bancaria ni pagar impuestos en España. Solicítelo en el consulado español de su país o en una comisaría de policía nacional en Ibiza. Cuente con 2–6 semanas. Coste: €10–€20.
Necesaria para el pago notarial (cheque bancario certificado), domiciliación de suministros y pagos fiscales anuales. Cualquier banco español importante la abre con su NIE y pasaporte. HolaBank de CaixaBank y el servicio Mundo de Santander están diseñados para clientes internacionales.
Designe un abogado con sede en Ibiza antes de hacer una oferta — no después. Verificará titularidades, licencias urbanísticas, ampliaciones ilegales, deudas y deudas de comunidad. Honorarios: 0,5–1% del precio de compra. Imprescindible.
Presupueste un 9–14% adicional sobre el precio de compra para impuestos, notaría, honorarios legales y registro. En una propiedad de €900.000, eso supone entre €80.000 y €125.000 en gastos adicionales. Desglose completo en nuestra Guía de Costes e Impuestos.
Qué puede y no puede hacer con su segunda residencia
Desde febrero de 2022 no se conceden nuevas licencias ETV (Estancia Turística Vacacional) en ningún punto de Ibiza ni de las Islas Baleares. Esta moratoria fue prorrogada indefinidamente en mayo de 2024. Si desea alquilar legalmente a turistas a corto plazo, la propiedad debe disponer ya de una licencia ETV válida y transferible. Las propiedades con licencia se venden con una prima de €50.000–€150.000 sobre propiedades comparables sin licencia.
| Tipo de alquiler | ¿Licencia necesaria? | Notas |
|---|---|---|
| Alquiler vacacional (días/semanas) | Sí — número ETV válido | Moratoria — sin nuevas licencias. También obligatorio registro VUD ID (desde julio 2025) |
| Alquiler de media temporada (1–11 meses) | Sin licencia necesaria | Contrato estándar — sin servicios turísticos |
| Alquiler anual de larga duración | Sin licencia necesaria | Regulado por la LAU española |
Si la propiedad que está viendo se anuncia como titular de licencia turística, verifique siempre el número ETV directamente en registreturistic.conselldeivissa.es antes de acordar un precio. Compruebe también las actas de la comunidad — desde abril de 2025, una mayoría del 60% de propietarios en un edificio puede prohibir el alquiler turístico incluso para titulares de licencias existentes.
Lo que cuesta ser propietario — más allá de la compra
| Concepto | Importe anual típico | Notas |
|---|---|---|
| IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | €800 – €3.000 | Sobre valor catastral — muy por debajo del valor de mercado |
| IRNR (renta imputada, sin alquiler) | €300 – €1.500 | 19% (UE) sobre el 1,1% del valor catastral |
| Seguro de hogar | €600 – €2.000 | Mayor para propiedades rurales y parcelas grandes |
| Cuota de comunidad | €800 – €4.000 | En urbanizaciones — cubre zonas comunes y piscina |
| Mantenimiento piscina y jardín | €3.000 – €8.000 | Más para grandes parcelas y piscinas |
| Cuidador / gestor de propiedades | €1.500 – €5.000 | Imprescindible para no residentes |
| Suministros (en uso) | €2.000 – €6.000 | Facturas de luz altas en verano (aire acondicionado) |
| Total realista | €10.000 – €30.000+/año | Sin reformas ni amueblamiento |
Las cosas en las que nadie piensa hasta que es propietario
Impuestos clave para propietarios de segunda residencia en 2026
¿Ya sueña con su propio
rincón en Ibiza?
Llevamos más de una década ayudando a personas a encontrar su segunda residencia en esta isla. Tanto si acaba de empezar a explorar como si está listo para dar el siguiente paso, estaremos encantados de hablar sobre lo que más se adapta a su situación.