Gids: Belasting voor buitenlandse huis eigenaren (IRNR)

Introductie

Wat is de IRNR en wie moet hem betalen?

De Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) is de Spaanse inkomstenbelasting voor personen en bedrijven die niet in Spanje wonen maar er wel vastgoed bezitten of inkomsten genereren. Heb je een woning op Ibiza maar woon je in Nederland, België, het VK of een ander land, dan ben je verplicht jaarlijks IRNR-aangifte te doen, of je de woning nu verhuurt of uitsluitend zelf gebruikt. Het tarief is 19% voor EU- en EER-residenten (over netto inkomen, kosten aftrekbaar) en 24% voor niet-EU-residenten (over bruto inkomen, geen aftrek); bij eigen gebruik wordt belasting geheven over een fictief inkomen van 1,1 tot 2% van de kadastrale waarde per jaar.

Veel buitenlandse eigenaren weten niet dat de IRNR ook geldt voor eigen gebruik. Ook als je de woning nooit verhuurt en er alleen zelf verblijft, betaal je jaarlijks belasting over een fictief inkomen.

Resident of niet-resident?

Hoe bepaal je je fiscale status

Je bent fiscaal resident in Spanje als een van deze twee geldt:

• Je verblijft meer dan 183 dagen per kalenderjaar in Spanje.
• Je economische belangen (bedrijf, investeringen) liggen hoofdzakelijk in Spanje.

Woon je hoofdzakelijk in het buitenland, dan ben je niet-resident voor de Spaanse belasting en valt je woning op Ibiza onder het IRNR-regime, ook bij eigen gebruik, ook als je er maar enkele weken per jaar bent.

Eigen gebruik, geen verhuur

Belasting bij eigen gebruik van de woning

Verhuur je je woning op Ibiza niet en gebruik je haar uitsluitend zelf, dan betaal je toch IRNR. De belastingdienst rekent met een fictief huurinkomen, alsof je de woning aan jezelf verhuurt.

De kadastrale waarde ligt doorgaans ver onder de marktwaarde. Bij een villa van €1.000.000 kan die €150.000 tot €250.000 bedragen, wat neerkomt op een jaarlijkse IRNR-aanslag van ongeveer €330 tot €550 voor EU-residenten. Dat is beheersbaar, maar het jarenlang missen ervan kan tot aanzienlijke boetes leiden.

Bij mede-eigendom doet elke eigenaar apart aangifte voor zijn aandeel. Gebruik je de woning een deel van het jaar zelf en verhuur je haar de rest, dan splits je de berekening: IRNR over de werkelijke huurinkomsten voor de verhuurperiode en fictief inkomen voor de periode van eigen gebruik.

Huurinkomsten

Belasting bij verhuur van de woning

Verhuur je je woning, kortstondig aan toeristen (met een ETV-licentie) of langdurig, dan betaal je IRNR over de huurinkomsten. Het tarief en of kosten aftrekbaar zijn, hangen af van je woonland.

Aftrekbare kosten voor EU- en EER-residenten:

• Hypotheekrente (proportioneel aan de verhuurperiode).
• Onroerendezaakbelasting (IBI).
• VvE-bijdragen en gemeenschapskosten.
• Onderhouds- en reparatiekosten.
• Verzekeringspremies (opstal en aansprakelijkheid).
• Beheervergoedingen voor makelaars en beheerders.
• Schoonmaakkosten tussen huurders.
• Afschrijving van het gebouw (3% van de bouwwaarde per jaar).

Britse eigenaren: let op dat het VK na de Brexit niet meer bij de EU of EER hoort. Britse niet-residenten betalen nu IRNR van 24% over het bruto huurinkomen zonder aftrek, een duidelijk minder gunstige positie dan EU-residenten.

Vermogensbelasting

Impuesto sobre el Patrimonio, de Spaanse vermogensbelasting

Naast de IRNR kunnen niet-residenten met vastgoed in Spanje ook vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio) verschuldigd zijn, een jaarlijkse belasting over je netto vermogen in Spanje.

Niet-residenten krijgen dezelfde algemene vrijstelling als residenten: de eerste €700.000 netto vermogen in Spanje is belastingvrij. Alleen het bedrag boven €700.000 (de belastinggrondslag) wordt belast volgens de progressieve schaal hieronder.

De vermogensbelasting wordt berekend over de hoogste van drie waarden: de aankoopprijs, de equivalente waarde of de kadastrale waarde. Een openstaande hypotheek is aftrekbaar van het belastbare vermogen. Je doet aangifte via Modelo 714, meestal samen met de jaarlijkse inkomstenbelastingcampagne, vóór 30 juni.

Modelo 210 indienen

Hoe doe je IRNR-aangifte, stap voor stap

1. Verzamel de gegevens. De kadastrale waarde (op je IBI-aanslag), je eigendomsaandeel, jaarlijkse huurinkomsten indien van toepassing, en bewijs van aftrekbare kosten.
2. Bereken de belastinggrondslag. Eigen gebruik: 1,1% of 2% × kadastrale waarde × eigendomsaandeel × het aandeel van het jaar in eigen gebruik. Verhuur: netto huurinkomen (EU-resident) of bruto huurinkomen (niet-EU-resident).
3. Vul Modelo 210 in. Via het portaal van de Agencia Tributaria (sede.agenciatributaria.gob.es). Je hebt een digitaal certificaat of Cl@ve-toegang nodig, of je machtigt een belastingadviseur om namens jou aangifte te doen, wat de meeste niet-residenten doen.
4. Betaal de belasting. Via bankoverschrijving aan de Spaanse belastingdienst. Huurinkomsten zijn verschuldigd van 1 tot 20 april van het jaar na het belastingjaar (inkomen uit 2025 vóór 1 tot 20 april 2026). Fictief inkomen bij eigen gebruik is verschuldigd vóór 31 december van het volgende jaar.
5. Bewaar de stukken 5 jaar. Bewaar elke aangifte en elk betalingsbewijs minimaal vijf jaar; de belastingdienst kan bij een controle tot vier jaar terugkijken.

Deadlines 2026

Alle belastingdeadlines in één overzicht

Sinds boekjaar 2024 worden huurinkomsten jaarlijks aangegeven in plaats van per kwartaal; de oude kwartaaldeadlines (20 april, 20 juli, 20 oktober, 20 januari) gelden niet meer.

Als je niet aangeeft

Wat zijn de risico’s bij niet aangeven?

De Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria) controleert actief buitenlandse eigenaren. Wordt niet-aangegeven IRNR ontdekt, dan kunnen de gevolgen aanzienlijk zijn:

• Naheffing over maximaal vier jaar terug, over elke gemiste periode.
• Rente over het verschuldigde bedrag, 4,0625% per jaar (tarief 2026).
• Een boete van 50 tot 150% van het niet-betaalde bedrag bij opzettelijke ontduiking.
• Blokkering bij de notaris bij een toekomstige verkoop, omdat openstaande belastingschulden dan aan het licht komen.